PART01
“难以置信，不到20万在温州居然能首付一套海景房？”
8月25日，随着国鸿·东海湾爵版海景样板房开放的消息不胫而走，温州某业主群里炸开了锅。到底值不值得入手，成了大家讨论的焦点。
经验告诉我们，买房首先要看地段。有湖靠湖，有江沿江，有海就一定要面朝大海。
然而，我们往往忘了还有一个买房的重要策略：趋势。
△ 瓯江口新区综合交通规划图 来源/网络
作为新区，瓯江口片的所有规划都建立在顶层设计的基础之上。随着瓯江口新区一期、二期的层层高速推进，产业集聚带来的巨大辐射能力，让整个区位的能级都得到质的提升。一定程度上，这里将成为温州经济转型升级的代表作。
东海湾位于瓯江口三期的大板块里。根据规划，未来三期作为湿地公园不会再填，且部分建设资金已经拨款到位。因此，三期就显得，板块趋势不可逆。
PART02
很显然，国鸿的整体战略部署非常清晰。与爆火的温州1号不同，东海湾的主产品定位商业公寓，下面就价格、户型、地段和配套几个方面分析一二。
a、价格
东海湾总共11栋，分别由14-16层的小高层组成。一期（总高14层）开盘1#、2#、7#、8#，主打面积66-89㎡的折后单价仅5555/㎡起，50%的主力产品毛坯折后总价在36-45万元左右。
要知道，瓯江一期国际新城、公元上城、二期的九珑湖均价都达到了12000-15000元/㎡，岛内的阳光100浅水湾
阳光100浅水湾11949元/平方米3.89分洞头区环岛公路230号400-176-0760 转 880566均价为13000/㎡。也就是说，处于瓯江口三期的东海湾，均价只有他们的一半。
△ 房源分布图
这么便宜，其项目规划怎样？
据案场相关负责人介绍，国鸿·东海湾将承袭迪拜七星级帆船酒店风范的建筑特点，以时尚、现代、轻奢、简约的建筑立面肌理，构建东海门户新地标。同时，项目内部构造一轴四进四模块的东南亚度假园林，打造海岛封面。
△ 项目示意图
什么是“一轴四进四模块”？
东海湾中央景观轴花园面积预计约4800㎡，通过礼仪轴线联通整体景观布局，层层增进，让业主归家有序。
所谓四进，即是通过仪式门庭、迎宾列阵、中心花园、尊享入户，四重四进式归家体验。而四模块，是通过四进方式而分别设置的入口景观区、迎宾礼仪区、中心景观区、儿童生活区。
如此园林架构，颇具仪式感。可以确定的是，想要达到理想的效果，就需要植木结合“东南亚风情”的特点以及园区观光路径优化下心思。令人期待。
b、户型
东海湾户型设计主要有两梯六户和两梯八户结构，面积43㎡-89㎡之间，得房率约为77%。
其中，A\B户型均为一室一厅一卫，亮点是设置了宽4米的观景大阳台。
A户型，建筑面积约43平方
B户型，建筑面积约48平方
C户型是中间套，也是本期开盘的主打产品。亮点在客厅联通海景阳台，3.9米的主卧很宽敞。不足点是次卧宽度仅有2.8米。
C户型，建筑面积约66平米
D户型沿袭了C户型的客厅阳台相连一体的特点，但采用主次卧相邻+飘窗观景的布局。缺点是过道狭长，空间利用率不足。从房源分布上，只有3#、5#少量供应。
D户型，建筑面积约70平米
E户型主要分布在东西边套，纵深达到了惊人的12.5米，主卧和观景阳台衔接，比例分配尚可。每天睡醒拉开窗帘就是大海。不足点也是小户型的通病，牺牲了玄关，进门就是厨房。好处就是购买的果蔬终于不需要绕过客厅，随手可放。
E户型，建筑面积约89平米
作为小面积公寓，东海湾五个户型可圈可点，尽可能保留海景房的基本诉求。自行装修的话，应适当设计一些储物功能的家具。年轻人作为购买住宅的过渡跳板，可以考虑面积大一些的，如E户型。城市精英雅士投资置业的轻资产，或作为自己的第二居所，可按自身的诉求。
目前，东海湾1期66平方、89平方户型的1:1实景样板房已经对外开放。现场还标识了业主可自行二改的区域。
c、地段
东海湾位于瓯江国际湾区与洞头双区交汇处，即洞头门户霓屿岛上。
从新城站出发，用瓯海大道80码的常规速度，可瓯江口大桥。一路到底右转进入海堤路，到项目所在地约为45-50。宽广通衢的道路，外加两边一望无际的海滩风景，令人愉悦。
东海湾左拥瓯江国际湾区，右临洞头旅游度假区，从温州东部战略来看，门户的地理优势相当明显。
近日发布的温州海洋经济发展示范区规划方案中，东海湾所在区域将要打造为温州联动长三角和海西区的重要节点，成为温州对接长三角区域一体化战略的先行区。
到了这里，再对比温州1号的选位行情，你会发现国鸿对温州整体发展趋势有着异乎寻常的独到之处。
d、配套
项目配套能够直接影响其在未来的发展空间以及的天花板。东海湾的各项配套，因为独享瓯江口片和洞头的门户咽喉地位，因此也具备双向配套条件。
交通配套：
过去，交通条件一直是制约瓯江口片区和洞头新区发展的瓶颈。如今，一切难题都被迎刃而解。
就东海湾所在地，形成了“机场+高铁东站+S1轻轨+港口+高速”五维一体交通网，乐清和龙湾。10到S1线，甬台温高速复线后15上高速全省，20多到机场，半洞头旅游度假区，1即可到温州新城站。1交通圈相融主城已经成为了现实。
教育配套：
诺德安达国际双语学校、温州外国语学校、温州护士学校、浙江工贸学院、温州第二职业技术学院、温州技师学院。
医疗配套：
温医大附属第二医院瓯江口新区医院（省级三甲医院）、洞头区人民医院。
生态配套：
政府规划的泥滑公园、金色沙滩和引水渠就在东海湾的边上。特别是已经在建设的3000亩红树林湿地公园，将成为温州乃至浙江的一道绮丽风景线。
基本上，瓯江口片区的所有红利，东海湾都能享到。如瓯江口邻里中心、瓯江口商业综合体、文化旅游综合体、新月公园、蓝光水果侠主题公园、三六五汽车主题公园、苏宁总部、威马汽车等超30万方的生活设施配套。另外，东海湾项目旁约32万平方米的高新智慧产业园，后期将规划旅游集散中心，海产品展示集散中心等品牌一条街。
这些具备总部经济属性的项目，将带动区域和整个浙江数以十万计高收入人群的周末、节假日消费。
PART03
商业公寓不同普通住宅，它更多的是趋向于第二居所和投资属性。
作为第二居所，东海湾项目拥有270度的海景资源和相关配套设施，没有任何问题。
5555元的起价，让年薪10-30万元工薪一族也能负担得起自己的海景房梦。花30万买辆车每年贬值几万块，确实不如作为一年的房贷。毕竟车子常有，如此低总价不用东拼西凑借钱的房子不常有。
那么，东海湾作为投资项目是否值得？
△ 项目示意图
住宅也好，公寓也罢，若是投资需求，那就要站在未来的方向为别人考虑。
首先，低总价决定了低风险。超50%房源的折实总价才36-45万元，还不够一套商品房的首付。对比瓯江口新区均价在12000-15000元/㎡左右，洞头房价在10000-17000元/㎡左右。放眼温州四区乃至整个温州，所谓价格洼地，如是。
其次，要看投资。如果今年暑假去过洞头旅游，你就会发现，洞头的民宿基本爆满，供不应求。把东海湾对标普通民宿酒店，以5-10月为旅游旺季计算，旺季400元/间，60%入住率；淡季200元/间，20%入住率，除去酒店运营50%成本，剩余成本三七开，可得具体年8.9%左右，远高于常规写字楼不到5%的。
最后，节约旅游成本。作为家门口的海洋资源，这些年洞头的海水越来越清澈。假如一年去三次，每次住两晚，以开元酒店房费700元/天计算，至少可节约4200元。只要再加个几千块就能还东海湾公寓的房贷，毫无压力。
PART04
总的说来，尽管是商业公寓属性，东海湾的吸引力依旧很大。现在还有1%-3%的优惠力度，可谓宜住、宜租、宜投资。
有人说，温州过去30年的发展是瓯江时代，未来30年将属于东海时代。尤其是已经错过了温州城市化红利的80、90后来讲，更应该把眼光定在趋势上。
因为瓯江口片和洞头新区应该算是当下看得见的城市化都市圈时期。这个时候应该关心看起来“荒凉”的地方，而不是局限老城区。最重要的是，东海湾的地段，完全具备TOD交通条件和区位产业辐射的可到达性。
都说拼出一个未来，很多时候，未来已来的眼前，靠的是快准狠，盘它就是。
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