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去年下半年以来，我市大拆大整的速度和力度已明显放缓。
而最近，大南门丰收村、隔岸垟新村0元/平方米[鹿城]隔岸垟新村0套在售和滨江山根村重启拆迁后，给了那些等待拆迁的市民以无限希望，正当人们翘首期盼更多拆迁信息时，一则重大利空消息突然来袭，让很多人不知所措。
6月19日，国务院常务会议做出了一个对楼市“可能影响深远”的决定：加快推进城镇老旧小区的改造。
我们先看一下会议通稿是怎样说的：
据各地初步摸查，目前需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人，量大面广，情况各异，任务繁重。
会议确定：
一要抓紧明确改造标准和对象范围，今年开展试点探索，为进一步全面推进积累经验。
二是重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。促进住户户内改造并带动消费。
三要创新投融资机制。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。
四要在小区改造基础上，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。
不难看出，这里说的“旧改”，跟此前的“棚改”有着本质区别。的特征是：不是拆迁、推倒重来，而是“保守疗法”，在配套设施、外立面和公共空间翻新上下功夫。
此次，老旧小区改造主要以水电气路和光纤配套设施作为改造对象，加上加装电梯、配建停车场，最终带动养老医疗等发展，无论是规模体量还是投资能量，都无法与棚改相匹敌。称为“城市更新”可能更为恰当。
至于此次规模有多大？国务院会议通稿说“目前需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人”，而此前住建部的信息透露，共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。据专业人士估计，涉及资金达4万亿。
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尽管棚改未退，旧改已来。但“旧改”信息显然对楼市来说，显然是巨大的利空。
我们都知道，棚改出现于2005年，起初作为民生工程而存在。直到2015年，在新一轮大宽松之下，才顺势成为三四线城市去库存的工具，进而推动了三四线城市的房价上涨。
而其中，棚改能成为楼市发动机，根本原因不是大拆大建，而是有央行定向放水的强力支持。正是因为有了定向放水，才会有棚改货币化的大扩张，进而有三四线的楼市强劲反弹。
数据显示，从2015年到2018年，我国棚改总规模超过1800万套，货币化补贴一度上升到60%左右，而这恰恰与三四线城市楼市发展路径一致。
当然，对温州来说也一样， 2015-2017年市区完成行政村整村改造18个、区块69个，签约4.36万户、拆除旧房2.6万户。
这些年，开工安置房项目151个、10.8万套，完成率107.9%；其中，工程建设项目3.59万套、货币安置项目7.14万套。竣工安置房项目8.96万套、交付入住8.5万套，棚改任务完成量为历年之最、全省之首。正是安置货币化成了那几年楼市的催化剂，迅速让温州楼市起底回升。
而“旧改”新政，从有关方面发布的信息，从字面上看：“今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。”只有财政资金，没有央行的杠杆放大效应。
那么为什么说是利空呢？
从国家层面来看，如果这16万个小区、4200万套房子将在未来几年里陆续改造，而不拆除重建的话，居住在这些老旧房子的人们换房子的紧迫性就会大幅降低！
如果说，之前因为大拆，安置货币化推动楼市需求上升的话，那么在供应稳定的情况下，需求将受到拟制，楼市的供求生态很可能将被改变。
而对于温州市区来说，之前很多计划要拆除的老旧小区，只能通过改造焕发新机。本来可以通过拆迁扩大需求的路径已行不通，购房需求减弱将基本成定局。
其实，对于旧改的信息，在市住房和城乡建设局2018年工作总结及2019年工作计划中也可以得到体现：2019年着力拓空间，加速推进城市有机更新，实施老旧小区整治提升行动。对近期不再实施整村拆迁改造的城中村，以综合整治或部分改造的方式进行环境提升。
显然，对于那些之前大举买入原计划拆迁老旧房的投资客来说，更是巨大的利空。炒房炒成房东，很可能将成为事实，只能等改造完毕后出租或其他用途。
更可怕的是，如果大家同时抛售，很可能短时间内造成挂牌房源过多，造成房价大幅下降的可能。当然资金实力可以承受则另外。
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