导读
刚刚，温州市城市中心区D-28-1地块经34轮由温州万筑房地产开发有限公司（万科）竞得，成交价约10.19亿元，成交楼面价18034元/㎡，溢价率19.32%。
PART 1
温州市城市中心区D-28-1地块，位于温州绣山小学东侧，地块性质为住宅、商业、餐饮、教育用地，宗地面积23543.11平方米（约35.3亩）。
地块内需配建一处12班幼儿园，刨除幼儿园后，实际出让面积17533.11㎡，实际建筑面积51433㎡（其中各兼容功能的面积≤16951平方米）。
该地块起始总价8.54亿元，起始楼面价15114元/㎡。
▲ 区位图
从房地产板块上看，该地块隶属市中板块与中央绿轴板块重合处。地块周边路网十分稠密，该地块北临锦江路，西接开源路，南接锦源路，东靠陈河。临近温州大道、惠民路、车站大道、市府路等主干路，称得上四通八达；距离轨道交通S1线惠民路站步行距离约1.1KM，将来也有M1（温州站）规划，将来待建商品房可称之为泛轨道交通盘，公共交通资源丰富。
该地块周围配套十分齐全，居住氛围浓厚，小区林立（地块对面即为锦江家园小区）。距温州市政府约一公里，拥有图书馆、大剧院、世纪广场、世纪公园等配套齐全。
商业方面，距离老牌知名商圈下吕浦非常近，地块周围底商氛围浓厚，能满足业主日常消费需求；商业综合体中环商业广场距离相对较近（直线距离约1.3KM）。未来，等到印象城建成后（直线距离约1KM），将能有效辐射该区域。
该地块的亮点便在于“成熟配套”+轨道交通+纯商品房。虽说一公里多的步行距离到轻轨站会稍稍有点远，但祸福相生，此地块也能少了轨道交通噪音干扰。在周围一圈的安置房项目中，有个纯商品房项目很难得。虽说项目西北面有商品房项目中梁鹿城中心，但中梁鹿城中心仍有大量安置房比例。
相比较上月15号世茂竞得的站南地块，该地块位置更好，价格也更高，想必会做高端产品，不过在周围竞品颇多，温州高端产品去化一般的前提下，未来的项目前景如何还很难说。
PART 2
该地块周围含在售楼盘有鹿城金茂府、温州万科中心·翡翠天地，以及未出价格或暂未公布案名的中梁·鹿城中心、滨江中梁鹿城壹号、绿城·凤起玉鸣、世茂地块。
温州市核心片区站南单元A-19地块由世茂在2019年5月15日以总价22.36亿元竞得该地块，楼面价19631元/㎡，溢价率1.17%；（点击阅读土拍详情）
绿城在2018年6月26日以总价69.2亿元竞得横渎地块（该地块一分为三，共有楼盘绿城·凤起玉鸣；鹿城金茂府；滨江中梁鹿城壹号），楼面价18417元/㎡，溢价率28%；（点击阅读土拍详情）
中梁·鹿城中心由中梁在2018年11月19日以底价18.63亿元，楼面价约9716元/㎡竞得；（点击阅读土拍详情）
鹿城金茂府的二期开盘毛坯折后均价37653元/㎡， 装修单价A标准5000元/㎡和B标准3500元/㎡。
万科中心·翡翠天地则是万科在2017年9月29日以53.3亿元的总价，楼面价10248元/㎡竞得，溢价率0.95%，目前已开三期，折后毛坯均价在35000-40000元/㎡左右，装修标准有3888元/㎡、4888元/㎡及5888元/㎡。
因为每个地块都有自己的个性，时间跨度也比较大，单纯的讨论楼面价高低并不科学。我们只能说这个板块、这个区域是豪宅的聚集地。
PART 3
▲ 地块实景图
① 地块容积率：1.0-2.4，建筑密度≤30%，绿地率≥30%，建筑高度≤100米（且住宅建筑≥24米）；
② 总用地面积23543.11平方米，地上总建筑面积≤56503平方米，其中各兼容功能的面积≤16951平方米。
③ 需配建一处12班幼儿园，用地面积不小于6010平方米，建筑面积不小于5070平方米, 建设总投资不得低于3300万元。
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