[摘要] 6月26日，关于九龙仓珑玺项目公证摇号公开销售过程中出现3家企业同时中签的情况，杭州住房保障和房产管理局通知，在杭州住房限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房（含商品住房和二手房，以下简称企业购房）。
6月26日，关于九龙仓珑玺项目公证摇号公开销售过程中出现3家企业同时中签的情况，杭州住房保障和房产管理局通知，在杭州住房限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房（含商品住房和二手房，以下简称企业购房）。
暂停企业购房杭州并不是个这样做的城市。6月24日、25日，西安和长沙也先后推出楼市新政，一致要求在住房限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房。
各地之前推出的限购政策更多的关注于限制个人炒房，却没有对以单位名义炒房的行为进行限制。据证券时报报道前不久，审计署发布2017年工作报告直指上市公司炒房乱象。数据显示，截止2018年季度，投资房地产的上市公司数量已经增加至1655家，总共持有投资性房地产市值高达9904.17亿元。这只是冰山一角，非上市公司远远比上市公司数量庞大。企业通常财力雄厚，购买力比个人要强得多，会恶化当前楼市紧张的供求关系，刺激房价的上涨，不过分的说，部分参与炒房的大企业或是如今房价的推手之一。
笔者认为，这三个新兴城市推出此项新政，可以说有效的堵住了企业炒房的道路。很多企业借着为员工谋福利的名义，借助国家优惠政策绕开政府的限购政策，囤积了大量的优质房源。这些房子都难以落到真正刚需的人群手里，而都成为了公司控制者的炒房筹码，并没有从实际上满足群众的居住性需求，反而助长了炒房现象。此项政策断绝了企业炒房的可能，从根源上限制了他们的非居住需求，有利于引导有限的房产满足更多的刚性需求者。
我们可以看到，正是因为刚需人群与房源之间夹进了企业这一个环节，导致了国家的房地产调控政策在实施过程中出现了扭曲。科斯在交易成本理论中指出，交易成本是指市场上的每一笔交易的谈判和签约的费用。随着交易环节和交易各方数量的增多，会提升投机主义发生的可能。
投机主义是指交易进行的双方，为了寻求自我利益而采取的欺诈手法，因而导致交易过程监督成本的增加而降低经济效率。企业在这个环节中所扮演的就是一个投机主义者的角色，国家政策是为了通过企业更好的将房源提供给刚需人群，而企业则为了寻求自身利益的化而采取欺诈政策，绕开制度限制，将用于满足居住需求的房屋用于炒房获利，严重影响了房地产调控政策的效率，对稳定房价产生负面影响，不利于我国房地产市场健康发展。
“精准刚需”，将有限的房源对接刚需人群
所以，我们应当减少政策实行的中间环节，精准的将房源与刚需人群直接联系起来。笔者建议可以从“精简环节”和“精准刚需”两个方面入手，推进房地产调控政策向纵深发展。
“精简环节”就是指减少政策落地环节，拉近刚需人群与房源的距离。正如杭州，西安等地所做的那样，暂停对企事业单位提供房源，减少机构和公司在管理房源过程中的参与度，防止企业在此过程中节流房源，疏通调控政策实施过程中的阻碍，提高政策落地效率，达到更好的调控效果。
“精准刚需”就是指将有限的房源更加精准的对接刚需人群。我们看到了国家在调控楼市上的决心，但是我们的政策还是存在粗放的现象，需要更加精细化，精准化的调整。当前房地产行业供需紧张的情况并不是简单意义上的供不应求，而是有限的供给没有真正的满足有效需求——人民群众的刚性需求并没有得到满足。我们应当建立房源追踪体系，收严房产购买资格审查，规范房屋申购流程，从摇号，信贷，税收等一系列环节为刚需人群提供便利，例如为刚需人群设立摇号程序优先级，先进行刚需人群摇号购房，第二轮在进行普通民众摇号等。
最后，国家政策的制定都是为了更好地满足人民群众的需求，但是在政策落实的过程中都会因为种种原因而大打折扣，窃以为，我们需要从“精简环节”“精准刚需”两个方面入手，完善我国房地产调控政策，提高政策落地效率，真正的为人民群众谋福利。期待更多的城市跟进西安、长沙、杭州的政策。（作者系中国财政科学研究院应用经济学博士后）
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