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买房前，请一定要明确自己的最真实目的：
我买房到底是为了赚钱？还是为了别的？
我们为什么要买房？
是为了结婚，是为了上学，还是为了财富？
目的越纯粹，房子越好选。目的越复杂，房子可选择性越小。
我们举例子来看：
比如说，我就想给孩子上好学校，那么ok，学源房很多。
比如说，我就想交通便利，好，地铁房也不少。
比如说，我就想房价低，但是将来潜力大，这种称为洼地的区域，仔细找找也是有的。
但是，如果你又想要学区，又想要地铁，又想要价格低，又想要潜力大，那很抱歉，这种房子，要么没有，要么出来就被中介自己内部消化，根本没咱们什么事儿。
所以，一定要明确自己买房的真实目的，想赚钱就是想赚钱，想自用就是纯刚需，千万不要给买房上附加太多的边角料，不然的话，会白白错失绝佳的市场机遇。
这个世界上没有一个十全十美，全部兼顾的房子。
有时一个犹豫，可能几百万就没了。
一旦你想清楚了这一点，请再思考另一个问题：
如果超过了，请接着往下看。
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投资房产，新房&二手房怎么选？
买新房还是选二手房？哪个更合适投资？
新房or二手房的选择问题，并没有那么复杂，一旦明白了买房赚钱的本质，这个问题对你来说就会非常容易解决。
买房赚钱的本质是什么？
是一个非常非常简单的公式：
=（卖出价－买入价）×持有面积
在某些情况下，可以再×周转效率
例如：
买入1万，卖出3万，100平，用时2年，那么就是200万/2年，100万/年。
买入1万，卖出2万，50平，用时1年，那么就是50万/年。
是不是感觉很小学生，没错，小学生都会算。
但是不要小看这个公式，因为通过这个公式的变量，我们就可以轻易的发现，买什么样的房子。
1.【卖出价－买入价】的启示：增值空间最重要
房子并不是越贵越好，也不一定是地段为王，而是增值空间越大越好。
曾经去上海（楼盘）考察时认识了一个老板，2007年买了汤臣一品，当时房价是8万/平，10年之后，也就是2017年，房价涨到20万/平。
就是这样一个顶豪，10年时间，房价涨了12万，增值1.5倍，还不好出手。
那这10年来上海的均价是多少呢？
2007年上海均价1万，2017年上海均价5万5，涨了5倍。
这是最直观的例子，有时候，你买顶豪，你买地铁学源房，不一定有老公房赚的多。
当然，如果有被限价的新房，比周边二手房要便宜很多的那种，果断入手，不需要有犹豫。
买房，实际上就是买价格差。
2.【持有面积】的启示：大房子的利好
涨幅相似的情况下，持有面积越大，越多。这也是为什么老破大很受专业房产投资人欢迎的原因，均价低，面积大，不用涨太多，就能赚很多。
200平的房子，每平只要涨1000，就能赚20万。
当然，老破大也有很多问题，关于购买老破大的注意事项，下文有详细说明。
3.【周转效率】的启示：二手房2年就能卖，租金还能抵月供，新房至少3-5年不能卖，且无，风险倍增。
对于中国的房价来说，基本上3年就有一轮变化。
二手房买入后，2-3年就可以出手套现，之后不论是加仓再入，还是持有现金都是可自由选择的，完美的利用了楼市的周期属性。（因为税费问题，不满2年卖出的一般都很差）
除此以外，二手房可以即买即住，不住就租，现金流良好，买卖周转都很方便。
在这一点上，老破小比老破大更具备优势。
但是新房就很难达到这样的效率，从预售到交房，一般都要2年，再持有2年，达到满二标准，至少要经历4-5年的时间。
这么长的时间，一个是会浪费一些周期性的机会；二是一旦出现任何价格下调的风险，新房是没有太多机会避险的，要么没房本，要么不满二，除非割肉大甩卖，很亏；三是装修的成本高，且没有太多租金，此消彼长之下，基本可以得出这样一个结论：
投资目的占50%以上的时候，新房并不是那么合适。（被限价的新房除外）
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敲黑板划重点：老破小和老破大该怎么选
（以下一切能实现的前提：房龄不要超过20年，超过不好贷款）
老破大&老破小：并不是真的让你买又老又破的房子，按照字面意思来买，是要亏到跳楼的。
实际上，老破大和老破小这种说法，更多的像行业内一种约定俗成的暗语。
老破大：指被市场低估的大房子，原因可能有很多种，比如顶楼复式，比如小区环境太差，比较户型巨烂等等。总之这些房子就是有一个特点，主要因为太大，其次因为其它种种原因，不好卖，比周边的房子便宜很多，便宜个几十万，打个7-8折是常有的。
老破小：指租售比非常高的小房子，通常情况下，房子越小，租售比越高。如果能遇到租金5%以上的老破小，闭着眼睛买。
在房产投资中，老破小和老破大，早已形成了两个专业的流派，而且这两个流派，在众多房投派系之中，基数，受众最广。
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先说最适合新手的流派：老破小
为什么说老破小适合新手，因为老破小需要的启动资金非常少，有小几十万就能进去玩一玩，以小博大。
选择老破小的核心竞争力：租金。
为什么说小房子的核心竞争力是租金？
因为租金有下限！
因为租金是按照几室几厅来收，不按照面积来收。
尤其是在租赁市场上，相同位置的1室1厅，不论面积，价位差别都不会很大。
甚至可以说到了45平米以下，基本就不会再有变化。
拿北京（楼盘）潘家园举例：
都是90年代的房子，都在潘家园片区。
45平，月租4600。
38平，月租4600。
33平，月租还是4600。
看到了么，这里的33平，就是我们要买的“老破小”。
我们要的，就是的租金/房价比，的租赁。
选择老破小的标准：相同租金下，面积越小越好。
为什么会出现租金有下限这种情况？
因为满足的需求是一样的，“我要自己住1间房。”
不论是30平，40平，50平，满足的都是自己住1间房这个需求。
在大城市中，这是最最基本的刚性需求。
只要你不给他多一个房间或者少一个客厅，那么这个需求，对于刚需来说，就值这么多钱。
2室1厅，3室1厅也是同样的道理。
老破小的优势：
投入低， 高，不害怕房价的波动，好卖。
老破小的劣势：
面积小，房价偏低，虽然好卖，但因为总价低，交易税费就显得高昂，会拉低一部分房价。
但是，一旦老破小的数量多起来，也是一个不可小觑的力量，尤其是让人眼红的租金现金流，可以支撑你进行更多的投资。
毕竟，大家最害怕的房价下跌，对婆来说就是个笑话。
说完老破小，再来说说老破大。
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靠房价上涨获利的流派：老破大
老破大的优势：
随便一个小区，顶楼都要比次顶楼便宜。
随便一个城市，二房单价都要比四房贵。
这就人为创造了一片洼地：大房子便宜，顶楼大房子更便宜，当户主着急卖却卖不出去的时候，就只能降价出售。
这个时候，我们常说的7折笋盘就诞生了。
一些专业的房产投资人，尤其是有二手房资源的人，会以低于市场价很多的价格入手这些“老破大”，然后挂出来慢慢卖，静候有缘人。
当然，一开始肯定是很难出售的，但是随着房价一天天的增高，笋盘的价格也被慢慢的推升。
尤其是在楼市行情火热的时候，会有很多不了解行情的外地人来买房，外地人一看，我靠这房子只要95折，除了是顶楼没别的毛病，装修还好看，赶紧买买买，这一进一出，老破大投资人的就出来了。
而且千万不要忘了买房的基本公式：=（卖出价-买入价）×面积 ×周转效率。
面积大，就是有面积大的优势。
每当城市均价涨1000，200平的房子就是会比100平的房子多赚一倍。
当然，老破大的劣势跟优势一样明显：
首先，对于普通人来说，你需要付出很多精力，才能时间找到这些笋盘资源。
其次，老破大租金率非常低，人1室1厅的房子，租4600，你4室1厅的房子，租9000。
就跟存钱一样，人家年利率5%，你2.5%，心都在滴血。
除此以外，老破大买卖周期很长，你需要等买家，在楼市行情不好的时候，就跟守株待兔一样，不容易碰见瞎兔子。
但是，不论怎样，老破大和老破小都有一个共同的优势：
不怕房价跌。
老破大本身买入就打了折，老破小有租金，这两个都是可以用来保底的东西。
可以说，在防风险这一点上，二手房具备先天性的优势。
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最后，给一个关于新房的温馨小提示
如果你遇到被限价的新房，且新房价格明显低于周边二手房的，可以闭着眼睛入手，不用犹豫太多。
如果有性价比极高的新房，谁特么愿意用二手的？
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