[摘要] “传世院墅、超奢尺度，可纳百人双层采光私家会所”、“买地上3层，送地下2层”……去年5月，市民戴先生、林女士等8名业主先后购买了温州市大诚房地产开发有限公司开发的大诚金廷院墅产品。
“传世院墅、超奢尺度，可纳百人双层采光私家会所”、“买地上3层，送地下2层”……去年5月，市民戴先生、林女士等8名业主先后购买了温州市大诚房地产开发有限公司开发的院墅产品。
然而，房屋交付时，结算的产权面积居然比当时签约的销售面积整整多了100多㎡。与此同时，房开也给他们出具了一张缴费清单，要求他们补缴房款差价18万余元。
这100㎡多出的产权面积到底从何而来？多了的100㎡，只需交18万余元，折算成单价才1800元/㎡，业主是否捡了个大便宜呢？
A.业主投诉
房子并未变大产权面积额外多了100㎡
“独门独户，有天有地有露台”、“买230㎡，送约220㎡私家会所”……戴先生说，当初买房时，他就是看中了排屋赠送的面积多，才花费600余万元成为了大诚金廷院墅产品的首批准业主。
戴先生说，他购入的这套排屋，建筑面积为235.68㎡。按照当时的宣传楼书、户型，以及销售说辞，他买的这套排屋另赠送地下室200多㎡。
今年6月初，戴先生等几户业主正美滋滋地等着收房时，却收到了房开出具的缴费清单。戴先生的缴费清单上清楚地写着，他需要缴纳房款补差18.81万余元，并注明该金额是由实测产权面积增加补交的购房款。
“有误差都可以理解，可这差了100多㎡的误差也太大了吧！”与戴先生有相似经历的还有林女士等7户业主。他们经过查对后发现，自己的房子并没有变大，怎么会凭空多了100多㎡。
业主林女士说，业主们初步怀疑是房开将原先赠送的“地下会所”计入了产权面积。林女士认为，产权面积的增加不仅要额外缴纳房款，而且后续如物业费、交易税等也随之大幅增加，光物业费一项每年就要多交6000余元。
B.房开回应
依照合同行事希望业主缴清差价房款
那么，在房子没有变大的情况下，为啥会额外增加100㎡产权面积，开发商要求业主补交18万余元房款到底从何而来呢？
记者联系上了温州市大诚房地产开发有限公司副总经理冯先生。冯先生表示，房开公司要求业主弥补的房款差价是根据《商品房买卖合同》第六条“面积确认及面积差异处理”的规定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。所适用的补差价标准也是合同中规定的，3%以内的面积误差，由业主承担；超过3%的误差，业主可以选择退房，如果业主不选择退房的，3%以内的部分由业主补足。
冯先生强调，项目从最初的审批到最终的竣工验收，规划条件等都没有发生变化。如有争议的，可以走司法途径。希望业主本着诚意以合同基础去处理。
而对于为何产权面积多出100㎡、房子未变大却要补交18万余元等问题，开发商均未给出明确答复。
C.记者调查
多出的100多㎡为地下室“公告”称可单独另计容积率
根据业主提供的《商品房买卖合同》载明的面积、房屋平面图和楼书宣传资料可知，《商品房买卖合同》中出售的面积仅为1层、2层和3层，而地下部分(即地下会所1层和2层)未包含在销售的产权面积之内。另外，在楼书中，标明了“传世院墅约230㎡”、“约220㎡双层采光私家会所”等字样，以及地下两层的平面图，可见所谓的“双层私家会所”为赠送面积。也就是说，业主是买三层洋房，另附赠地下室。
记者从房地产业内人士处了解到，这也与当下温州出售洋房送地下室的行业惯例相符。
那么，问题来了。这多了的100㎡，究竟来自于哪里？记者查询了房管网后发现，戴先生所购的排屋半地下室有105.29㎡计入了产权面积。原来，在购房者签订《商品房买卖合同》之后，规划和住建部门变更了这套排屋的产权面积包含范围(住建部门根据规划审批认定的图纸进行测绘、备案)，把地下室的产权也纳入到这套房子面积里面，导致这套房子产权面积多了100多㎡。
《商品房买卖合同》和面积均经过房管部门备案，为何后来会发生变化？记者又辗转找到了地块拍卖前的土地挂牌出让公告。公告表明：地下室除了车库、人防、配电等公共配套设施用房外，其余建筑面积单独计算容积率指标，并且按照平均成交楼面价在项目复核验收时以实测面积计算收取。也就是说：原来这部分地下室，是可以单独另行计算容积率，同时也意味着可以另行办理产权证。
D.业内人士
房地产业业内人士“温州房哥”认为，开发商在卖房给戴先生等人的时候，没有缴纳地下部分的土地出让金。因此，地下部分的面积不能销售，开发商为了利益化，把它作为赠送面积送给业主，但在定价时毫无疑问考虑了这部分赠送面积，从而提高了销售单价。
另外，经过测算，业主地上部分的面积都有约5㎡的减少。以戴先生为例，地下部分面积105.29㎡(数据来自房管网，最终数据以测绘部门实测数据为准)计入产权。与合同约定面积相比，戴先生购入的1～3层排屋面积不仅没有增加，反而少了6.07㎡。而依照戴先生当时购入时的合同单价26604元/㎡，戴先生亏空了约16.15万余元。“温州房哥”认为，开发商理应退还戴先生16.15万余元。
E.律师说法
那么，地下部分的差价款到底该不该交？地上部分的差额房开又应不应该退？针对这两个问题，记者也请教了律师。温州晚报读者律师顾问团成员、浙江光正大律师事务所律师王春美认为：地下室部分属于赠送，无需缴纳差价款。地上面积若不足约定面积，房开需要退还差价。
王春美表示，地下室若属于赠送的面积，则根据双方合同附件八第五条第2款的约定，购房户不需补缴房款。若不属于赠送的面积，根据合同第六条的约定，购房户无需支付超出3%部分的房价款。地下室是否属于赠送的部分应由业主举证。从目前购房户提供的资料来看，房开宣传手册与合同的建筑面积标注均为230㎡左右，同时在宣传楼书上也明确标注了地上1～3层约230㎡，该面积与合同约定的建筑面积接近，而地下1～2层约220㎡并未体现在合同中。
因此，王春美认为地下室部分属于赠送。地上部分面积测绘若不足合同约定的面积则按照合同第六条的约定产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比值在3%以内(含3%)部分的房款由出卖人返还买受人，超出3%部分的房款由出卖人双倍返还给买受人。”
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