[摘要] 和讯房产：新城去年销售业绩增长103.8%至651亿，收入、毛利以及净利润等指标都出现不同幅度的上扬。之所以取得跨越式增长，主要因素有哪些？
和讯房产：新城去年销售业绩增长103.8%至651亿，收入、毛利以及净利润等指标都出现不同幅度的上扬。之所以取得跨越式增长，主要因素有哪些？
欧阳捷：首先是强烈的发展意识和坚定的加速奔跑的决心，去年我们提出“随新奔跑”，就是随着新城奔跑的意思，就是要在行业企业分化格局之下，在行业集中度不断提高的背景下，加速发展；其次是公司前两年的发展战略，包括城市布局、土地储备、开发节奏等方面，都契合了市场走势。所以，在去年市场比较好的情况下，公司取得了比较大的业绩增长；三是公司在运营管理、体系建设、资金配套、人才储备等方面，扎扎实实，苦练内功，具备支撑业绩快速规模化发展的能力。
在内功上，我们有三板斧：板斧是强大的标准化产品体系，无论是幸福系住宅产品线，还是新城吾悦广场的第四代产品线，都可以进行快速复制，而且产品线还在不断创新升级，目前已经推出住宅的璞樾系产品，也正在研发新城吾悦广场第五代第六代产品。
第二板斧是强大的内部管控体系，无论是客户与市场定位能力、营销策划能力，还是施工管理能力、质量控制能力，或是计划管控能力、品牌推广能力，都能够适应高周转的模式，可以实现3个月开工，6个月开盘，12个月现金流回正，在市场不好的时候能够快速推出、抢占市场，在市场好的时候，能够迅速启动、抢先领跑。
第三板斧是有效的内部激励体系，新城控股推出了一系列的内部激励机制，在市场上形成了强有力的竞争优势地位，与强大的计划节点管控能力相匹配适应，可以确保新城控股的各项业绩目标均好的达成。
和讯房产：新城在2017年给自己设定的指标仅比去年增长30%，即850亿。外界认为新城目标相对保守，2017年一线阵营房企大多调高目标，新城制定相对保守的业绩增长目标究竟是如何考虑的？
欧阳捷：虽然今年“稳中求进”是主基调，我们也看好今年房地产市场相对平稳，但依然存在一定的不确定性，特别是来自于调控的不断加码和海外政经情势，都可能对国内经济和房地产市场产生一定影响。过去多年，新城控股的复合增长率都在30%以上，因此，今年设定的目标也在这个尺度上，公司对完成这个目标非常有信心，也许我们还可以期待更高的业绩增长。
和讯房产：在市场布局上，新城逐渐扭转“常州（楼盘）为大”局面，苏州（楼盘）、南京（楼盘）、上海（楼盘）、杭州（楼盘）等长三角四大城市成为新城布局和业绩贡献重点（占业绩的一半）。今年，这几个城市也是政策关注的热点城市，目前的市场表现怎么样？今年新城市场布局上有哪些考虑？
欧阳捷：目前，我们对于包括上海、苏州、南京、杭州在内的一二线城市全年房地产市场的总体判断，维持去年底“量平价稳，略有增长”的看法。这是因为，政府工作报告明确：房价上涨过快的城市要合理增加住宅用地，未来的供应会增加，另一方面，房价过快上涨已不可能，一有苗头，政府就出政策把它压下去了。大起不行，大落同样也不行，今年的宏观政策取向，就是“稳”字当头，房地产市场亦是如此。
一二线城市过去几年的成交量都领跑，今年的需求也非常稳定，而且人口和资本依然是向这些城市聚集，未来这些城市依然会继续做大，并出现更多销售破百亿元的城市公司。东部沿海地区依然是经济发展的龙头和人口流入地区，新城控股依然会坚持并积极推进“以上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区进行扩张”的“1+3”战略布局。
和讯房产：去年新城获得40个土地项目，土地拓展上可谓步伐迅猛。新城今年的土地获取策略是怎样的？今年的拿地金额预计是多少？
欧阳捷：新城去年参与了500多亿的土地投资，其中归属新城的土地权益约370亿元。今年整个拿地金额会比去年更多，因为未来还是需要继续增长的。今年的土地获取要因城施策，既不在高等级城市拼地价，也要在更多潜力城市争取机会，同时还要保证高周转，才能加速奔跑。
和讯房产：新城控股的一大特点是高周转，但是在2017年的政策市场下，高周转实现是不是会面临一些障碍，如何应对这种状况？
欧阳捷：在政策调控期，高周转依然是减小风险的有效方式，公司将依然坚持高周转的开发策略，今年公司也将在工程建设方面投入更多资金，保证周转速度。
“天下武功、唯快不破”，高周转就是那把快刀，在市场不好的时候，你可以控制节奏、抢占先机；在市场好起来的时候，更可以比别人启动快。
和讯房产：今年的房企融资渠道普遍收紧，新城如何应对这种市场环境？
欧阳捷：公司通过H股平台发行和偿还美元债，2月份发行了一个新美元债，5%的利率。资本市场反映非常好，超过13倍的认购，有30%是欧洲投资者，有几个国家主权基金也在投。
早前，公司提前赎回利率为10.25%的高息债，用利率5%的低息债置换10.25%的高息债。另外，我们在去年已拿到6家商业银行的贷款额度，但是我们一分钱也没有用，因为美元可能会继续增值，人民币会继续贬值。我们已经启动了俱乐部或银团贷款的方案，希望通过海外渠道解决高息债问题，我们也相信整个俱乐部或者银团的贷款成本，会比最近发的低息债更便宜。
总体来看，新城有“A+H”两个上市平台，有多样的融资渠道和融资方式，尽管有政策调控，但是我们作为大型房地产企业，使用规范的金融融资，不担心渠道收紧的问题。
和讯房产：新城的海外布局上是怎么考虑的？今年会有哪些开拓？
欧阳捷：关于海外投资，新城在A股和港股之间有一个分工，A股主要是在境内做房地产业务，H股主要是做海外业务和金融方面的投资，或者新业态方面的探索。到现在为止，新城海外房地产业务投资了一些，在美国做了几个项目，现在正在运营过程中。
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