[摘要] 自3月17日之后，北京陆续发布一系列楼市调控新政，此前不断升温的楼市在严控之下终于失去了燥热的气息。
自3月17日之后，北京陆续发布一系列楼市调控新政，此前不断升温的楼市在严控之下终于失去了燥热的气息。
“北京3月份新房成交均价约为40677元／平米，环比微降了1.38个百分点，虽然只有不到2个点，但这是半年以来首次出现均价环比下降，连续不断的调控政策功不可没。”某智库研究总监认为，受北京严格把关预售证的影响，未来新房均价会在40000元／平米的水平波动。
事实上，北京市住建委3月17日发布的公告中就明确提出，“确保新建商品住房成交均价环比不增长”。
多位业内人士认为，受调控政策影响，未来北京楼市成交量将有所下降，但受地价成本、土地供应以及市场需求影响，未来商品房价格尚不具备持续下行的压力。
限价发力
某研究院发布的《50城新建商品住宅成交报告》显示，从月度上看，一季度北京新建商品住宅市场成交套数依然是上升态势，尤其是成交面积和成交套数都有所增加，但成交均价在3月份开始环比下调。
数据显示，1季度内的三个月，北京新建商品住宅分别成交4735套、5723套、7594套，成交均价39771元／平方米、41249元／平方米、40677元／平方米。其中3月份，北京新建商品住宅成交套数及成交面积环比分别上涨32.69%、43.77%；成交均价环比下降1.38%。
分区域来看，3月份主要成交区域中，丰台区环比上涨幅度高，达到86%，成交均价为超62000元／平方米；宣武区环比下降幅度大，达到32.18%，成交均价为53848元／平方米，西城区成交均价115956元／平方米，环比下降4.50%；此外曾一度领涨北京的通州区房价也环比下降了2.47%。综合来看，3月北京18个成交区域中，有9个区域成交均价环比下降。
“3月新房成交均价环比下降的背后，更多的是释放了企稳或盘整的态势，这主要是受近期预售证管控比较严的影响，所以很难说这就标志着北京房价进入了下行通道，预计北京近期房价会在4万元左右的水平小幅波动。”他认为，北京新房均价后续下跌空间不大，但受交易萎缩的影响，价格强劲反弹可能性更不大，基本会保持一个相对平稳的态势。
太平戴维斯华北区研究及顾问部董事熊志坤也持相同意见，他分析认为，“伴随着北京楼市调控政策的加码及各项监管举措的出台，将在一定程度上抑制投资性及改善性需求，预计2017年第二季度北京住房成交量将继续回落；同时，大量自住房等低价保障房的入市将缓和房价上涨压力，使整体房价保持平稳。”
据了解，自去年930以来，市场整体成交同比增速开始出现回落。随着政策的不断加码，楼市上行幅度开始出现回调，但去年10月份出现新房均价环比下降之后的五个月内，又开始出现接连环比上浮的情况。
到今年3月第二周（2017.3.6-2017.3.12），北京市住建委官网统计数据显示，该周北京新建商品住宅市场成交均价破4万，达到41527元/平米，环比上涨了3.72%；而二手房市场更为燥热。
为抑制楼市冲动，北京市住建委在3月17日发文表示要“强化调控措施着力稳定房地产市场”，并明确提出了“确保新建商品住房成交均价环比不增长”的要求，规定商品房销售要明码标价、一房一价，并且对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目，暂停发放预售证。
从目前的统计数据来看，北京市住建委在3月份已实现“环比不增长”的目标。
短期平稳、长期下调？
实际上，随着北京系列调控新政、雄安新区、中央特区等或实或虚的消息不断发酵，关于北京房价是否迎来降价空间的讨论已经很多。
有观点认为，长期来看，北京房价下行的理论性依据已经成立，比如雄安新区的成立，将进一步疏解北京非首都功能，进而帮助北京控制城市人口，而一旦人口规模保持稳定，支撑北京房价上涨的需求力度势必大为减弱。
此外，北京也在积极做“加法调控”，业内普遍对北京市发布的《2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》寄予厚望，认为北京已经明确未来五年全市计划供应住宅用地6000公顷、年均1200公顷，以保障150万套住房建设需求，并且将2017年北京的住宅供地计划上调到1200公顷，以保障30万套住房建设需求。
不过，也有人持相反观点，“从北京未来5年的土地供应计划来看，其数量并没有增长许多，供需矛盾依旧存在，因此，房价不具备下行压力。同时，受地价成本等影响，纯商品住宅类项目的价格难下跌。”熊志坤表示。
据悉，在2012-2016年5年间，北京规划中的计划住宅供地量为7400公顷，远高于未来5年的6000公顷。
此外还有业内人士指出，雄安新区被称为“千年大计”，一方面说明规划影响深远，另一方面其实也表示新区的建设并非旦夕之功，现在说影响北京房价还为时尚早。
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