[摘要] 要说2016年的楼市，完全可以用“戏剧性”来形容。可能很多人都是第一次亲历了一线城市的地王热和二线城市的疯涨，见证了日光盘和房价暴涨的恐慌，但同时也见证了有史以来严厉的调控。从去库存到严格调控，就是2016年楼市显著的写照。
要说2016年的楼市，完全可以用“戏剧性”来形容。可能很多人都是次亲历了一线城市的地王热和二线城市的疯涨，见证了日光盘和房价暴涨的恐慌，但同时也见证了有史以来严厉的调控。从去库存到严格调控，就是2016年楼市显著的写照。
1月8日晚，2016温州地产年度盛典暨温州市房地产估价师与经纪人协会年会召开，现场发布了《2016温州楼市白皮书》，数据显示，2016年温州楼市全面爆发，全市以792万方创下了近10年成交量新高，市区二手房同样以22780套创下历史新高。□葛思思/文李立/摄
2016年总结 市区供销两旺，成交量创新高
2016年是温州楼市丰收的一年，楼市白皮书的数据格外让人期待，朗兆房产专业机构副总经理叶盛在现场解读《2016温州楼市白皮书》。根据2016年土地出让情况，全市土地供求在趋于平缓收窄的同时，成交热度持续上涨。经营性用地成交达3285亩，同比下降了13.13%，但成交楼面价达到6854元/平方米，同比上涨了47%，整体溢价率达到39.13%。市区优质住宅性用地持续放量，供销均创下历史新高，住宅性质用地成交1246亩，同比上涨25.8%，平均楼面价为10923元/平方米，整体溢价率46.19%。
从白皮书发布的数据看来，全市热点区域供销两旺，成交量创历史新高，全市商品房成交面积792.49万方，同比上涨50.28%。其中，市区住宅成交面积221.29万方，同比上涨45.38%，成交17200套。市区住宅成交价格稳中上涨，年度成交均价20553元，同比上涨12%。“这是2013年以来，均价首次超过20000元/平方米。”叶盛说，“改善型产品市场在去年大放异彩是其主要原因之一。”
市区住宅存量从去年年初起持续回落，截至2016年底，市区商品住房存量6429套，同比下降5.3%，存量90.87万方，同比下降2.43%，去化周期仅为5.1个月。从市区住宅的成交结构变化来看，市区商品住宅改善性需求大幅增加，刚性需求受到严重挤压，建筑面积90平方米左右的住宅成交占比仅为15%，成交比例大幅下降。
在房地产市场中具有“晴雨表”之称的二手房市场，在2016年同样创下新高，龙湾区、瓯海区开始放量。2016年，市区完成二手住宅交易21258套，同比上涨9%，建筑面积222.41万方。鹿城区仍是二手房成交集中区域，但瓯海区和龙湾区分别成交37.64万方和26.78万方，出现放量状况。
2017年研判
鹿城供过于求，龙湾仍存潜力
除了对上一年温州楼市进行总结，白皮书还对2017年楼市发展进行了趋势研判。根据2016年市区住宅存量面积91万方，2017年可形成供应面积240万方，预计潜在供应面积将达110万方，2017年预计供应面积在350万方左右。市场细分研究发现，如果土地供应趋于平衡，供应结构得当，2017年市区住宅容量提升将达到290万方的峰值。“但是，2017年存在不确定性，主要是‘大拆大整’带来1600万方的安置房的量，其货币化安置率就将直接影响到今年楼市的供求关系。”叶盛表示。
白皮书还对鹿城区、瓯海区、龙湾区的住宅供求关系进行预判。综合鹿城区的有效供应量、2017年潜在供应量和2016年末库存量，2017年的供应面积将达到228万方。以此看来，鹿城区已供过于求，但研究板块供求关系发现，老城区板块、南郊板块和广化双屿板块等区块存在供应空白，存在市场机会点。根据白皮书的预判，瓯海区预计供应面积将达到105万方。从目前瓯海区整体供应量判断，2017年会保持供求平衡状态，动车新城或将启动，除中心区板块外，其余板块存在供应不足的情况。
相比今年整体市场的火爆情况，龙湾区房地产市场略显平静，需求未能得到释放。龙湾区全年供应量仅21万方，供应量不足，销售量仅40万方，同比出现下滑。而从目前市场潜在供应判断，2017年整体供应量还算充足，但供应区域仍有挖掘空间。明年龙湾区会保持供求平衡的状态，瑶溪放量，浙南科技城启动，都将促进龙湾市场的发展。根据白皮书中所示，龙湾区若能在供应不足的板块及时补充，2017年市场容量预计会突破70万方。
市估经协会
获5A级协会和协会荣誉
盛典现场除了发布《2016温州楼市白皮书》外，还进行了国家民政部授予“温州市房地产估价师与经纪人协会”5A级协会、市民政局授予的温州市社会组织的授牌仪式。协会在现场还捐赠15万元成立爱心慈善基金会，并进行了2016社会职能服务（网签）先进集体授牌和2016星级门店与星级经纪人授牌。
市估经协会于2014年成立，承接政府职能，承担评估师资格初审、经纪人培训和资格证频发工作，并免费为买卖双方提供存量房网签服务，为会员单位调解经纪纠纷达30多起，调解成功率达到90%。2016年，协会还启动了诚信档案建设和星级门店、星级经纪人评选活动，以诚信至上和水平评价来推动行业的规范服务。
会长叶维坚表示，在去年成交的市区45000多套房屋中，一手房22000多套，有超过60%是营销公司代理成交的；二手房22000多套，有超过80%是经纪人撮合成交的。按粗估，经过行业之手的年交易额达700多个亿，一天近2个亿的节奏。
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