国庆前后多地楼市调控政策密集发力
高温不退的楼市，终于要降温了吗
专家称，预计后续还将有更多城市升级楼市调控政策，拐点已出现
2016年10月8日，农历九月初八，寒露。历书说：“九月节，露气寒冷，将凝结也。”这一时节，我国大部分地区气温将持续下降。刚过去的国庆节长假期间，北京、苏州、郑州、无锡、合肥、南京、广州、深圳、厦门等城市重启限购限贷。高温不退的楼市，终于要降温了吗？
一盆调控冷水：
长假楼市立竿见影
北京北五环一热门区域的房地产中介机构门店里，经纪人孙强说，“京八条”已经给市场泼了一盆冷水。
孙强和同事中秋小长假期间一天都没有休息。整个9月，客户越来越多，有买有卖，曾一天带过10拨客户看房子，每天晚上11点才能下班。“国庆长假前三天只带过两拨客户。”传统的“金九银十”楼市，七天长假输给三天小假已成定局。
孙强提供的一套一居室近期调价记录显示，这套住房从8月底350万元到9月20日快速提价到400万元。10月4日、6日下调价格已累计5万元。9月底政策出台前很多业主都“瞄准”时机不断加价，这几天已经有了明显下调价格意向。
自9月30日至10月7日，北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合肥、武汉、南京、南宁、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、珠海、福州、惠州等地重启限购限贷。
记者梳理发现，国庆期间各地出台的楼市调控政策内容虽有异同，但核心内容都是限购限贷：
杭州市住房保障与房产管理局统计数据显示，长假期间，杭州市区二手房共计签约942套。虽然成交火热，但受楼市调控措施密集出台影响，“抢房”的外地投资客明显减少。
在天津，从某中介国庆期间二手住宅实际交易量来看，与9月同期相比减少50％。客户方面，非津籍客户受限购影响较大，需求量预计比上月将减少20％－30％。
业主方面，虽然主动降价的现象尚未出现，但涨价的冲动已经得到一定抑制，业主挂牌报价更加理性。
在苏州，国庆期间二手住宅交易量明显减少，咨询了解新政策的客户多，但出手的大幅减少，市场降温态势明显。
业内人士指出，通过限购，可以抑制部分城市非理性购房群体，特别是部分跨区域投资性购房者以及多套房置业者；通过限贷，可以制约部分非刚需群体资金来源。与此同时，多数城市开始积极扩大土地供应，在一定程度上稳定市场预期。
卖家、中介、买主
楼市谁在观望
“假期楼市冷清也有可能是受出游影响。下一步销售策略和价格是否会调整，还不好说，要看市场反应。购房者在观望，我们也在观望。”北京丰台区一个住房项目的销售人员张先生介绍。
记者走访北京朝阳、东城、丰台多家中介门店，与新政策出台前门庭若市相比，这些中介机构虽然没有休息，但冷清不少。
作为“新杭州人”，在杭州武林商圈一家股份制商业银行工作的小冯，随着这轮楼市暴涨与调控，心情犹如坐过山车。参加工作两年来，小冯陆陆续续看过不少房子，还在犹豫是否入手时，却发现杭州房价已经站在山岗上。杭州出台楼市调控措施后，小冯越发勤快地看房子，打算在楼市价格适当回调时出手。
国庆期间，通过某中介达成的新增合同签订量、新增客源量、新增房源量、新增带看量等数据全线回落，市场明显降温。
杭州透明售房研究院院长方张接认为，国庆黄金周并非工作日，成交数字参考意义受到限制。杭州此前已经密集出台相关调控措施，一定程度上限制了投资性需求，但力度仍然偏宽松，市场对后期政策加码有预期。
预计杭州楼市十月成交将受到较大影响，呈现“量缩价稳”态势。“多种因素叠加，购房者观望情绪开始变浓。”浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授表示，在房地产市场面临风险的形势下，进一步出台抑制性调控政策很有必要。
总体来看，本轮政策有望取得积极效果，防止市场非理性发展。但各城市在出台政策时，也应考虑到刚需群体的合理置业需求，进行针对性区分，维护市场理性运行，避免出现大的波动。
从一线往四线张望
“拐点”到了吗
“历时18个月，一路飘红的一线楼市即将迎来拐点。”某中介集团副总裁胡景晖说，据该中介市场研究院统计，北京区域，10月1日－6日，新建商品住宅（不含保障房）网签量仅为204套，与9月同期相比大跌73.7％，与去年同期相比下跌42.2％。10月1日－6日，二手住宅网签量仅为152套，与9月同期相比大跌96.5％。
“预计后续还将有更多城市升级楼市调控政策，楼市政策拐点已经出现。”某地产首席分析师认为，这一轮限购政策，对外地户籍的购房资格和信贷资格开始收紧，意味着调控从过去的一线蔓延到二线城市。预计楼市很可能从北京等一线城市开始降温。
业内分析认为，从各地集中出台的调控政策看，主要以二线城市为主，而且基本都是前期房价涨幅较高的城市。从出台政策的城市特点看，可以判断，未来还将有多个城市加入调控行列。
调控政策密集发力，房价会降吗？分析师认为，中国楼市政策的拐点已在今年第四季度正式开启，而市场拐点会在明年，2017年第二季度部分城市或有“量价齐跌”的现象出现。但必须认识到，此类市场拐点是周期性的，而非实质性下跌。
一些业内人士认为，楼市后市成交量或将回落。“四季度成交下滑是大概率事件，今年在成色十足的‘金九’之后，‘银十’的成交量会明显下滑。”一些业内人士预计，通过政策调控，房价过快上涨的势头将得到遏制。“预料房价将逐步回落，努力回归到合理区间。”分析说。
业内分析指出，预期土地市场热度有所下降。受限购政策的影响，开发商将重新评估市场，改变以往对市场的乐观预期，拿地回归理性，短期内将对土地市场起到降温作用。
分析师认为，横向比较，深圳限购政策猛。不过从政策内容看，有的城市可以说是“蜻蜓点水”。
厦门大学管理学教授戴亦一认为，这次调控体现压一线、稳二线、活三线的思路，属于有保有压，和几年前的调控相比颇为不同。多座城市如此“轻重有序”的楼市调控节奏，体现了“因城施策”。既给不同城市间观察“限购疗效”留下“观察窗口”，又给一些城市留下继续从严调控的施展空间。
不过一些分析人士认为，一些城市尤其三四线城市仍然面临去库存压力。
业内人士认为，当前房地产市场去库存大体格局为一线城市“涨价微库存”，二线核心城市“涨价降库存”，三四线城市“平价高库存”。作为“沉默的大多数”，三四线城市库存形势依然严峻。北京、深圳、南京、杭州、苏州等新一轮限购、限贷等政策能否执行到位，将在很大程度上决定房地产市场的结构性矛盾能不能有效化解。
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