[摘要] “鹿城一品”（注册名为“日高家园”）位于温州市区上陡门前庄路，因房开拿地时，楼面价就高达2.63万余元/平方米，又地处市区黄金地段。当时坊间传言，该楼盘开盘价将高达8万元/平方米。但令人意外的是，就在1年半前，该楼盘尚未进入预售阶段，就陷入了停工状态。
“鹿城一品”（注册名为“日高家园”）位于温州市区上陡门前庄路，因房开拿地时，楼面价就高达2.63万余元/平方米，又地处市区。当时坊间传言，该楼盘开盘价将高达8万元/平方米。但令人意外的是，就在1年半前，该楼盘尚未进入预售阶段，就陷入了停工状态。
在烂尾了1年半多时间后，“鹿城一品”突然出现在了淘宝网司法拍卖平台上，起拍价2.57亿元。可是，就在距离网拍前40个，龙湾区人民法院又紧急撤拍。
“鹿城一品”为什么遭遇拍卖的命运？又为什么被临时叫停？开发商到底遇到了什么难题？昨天，龙湾法院召开新闻发布会，谜底浮出水面。
01、2.57亿元挂牌网拍
引来2871人次围观，但无人报名
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月4日下午，龙湾法院在淘宝网司法拍卖平台上对已挂牌的“上陡门住宅区前庄路东侧路段的国有土地使用权及其地上在建工程”进行紧急撤拍。
此拍品就是“鹿城一品”楼盘的国有土地使用权及其地上在建工程。
据淘宝司法网拍上的撤拍界面显示，龙湾法院原定于7月6日上午10时至7月7日上午10时，在龙湾法院淘宝网司法拍卖网络平台上对“鹿城一品”进行公开拍卖。“鹿城一品”土地使用权面积9089.78平方米，地上在建工程评估价4028万余元，起拍价为2.57亿余元。
撤拍时，距离7月6日开拍只有40来。据界面显示，截至撤拍时，“鹿城一品”的挂牌拍卖引来2871人次围观，但“0人”报名。
“2.57亿元的起拍价，相当于1.6万多元/平方米。”一知情人说，相比于周边新建成楼盘售价，这个价格比较低。
02、建建停停
据公开资料显示，“鹿城一品”所在地块于2010年2月挂牌拍卖，当时有9家房地产公司参加角逐。经过1个多、13轮的竞价，被温州光大房地产开发有限公司（以下简称“温州光大”）以4.158亿元中标。折算下来，其楼面价高达2.63万余元/平方米。
当时，“鹿城一品”楼盘宣传资料这样描述：位居温州市区核心学院路板块，执掌鹿城繁华格局；约14%低密建筑，约42%高绿化，纯小高层社区；两樽13F府邸，52席约300平米阔绰平层布局，全智能化配套；外墙采用全干挂花岗岩饰
面，辅以新古典元素雕琢；居鹿城中央，尽显王者气概……
为此，“鹿城一品”迅速成为温州豪宅的代言词，坊间也一度传言该楼盘售价将高达8万元/平方米。
然而，“鹿城一品”建建停停，勉强支撑到2014年年底结顶，此后就一直处于停工状态，成了“烂尾楼”。而此时，该楼盘还未进入预售阶段。
为何没有预售？昨天，龙湾法院通报说，该楼盘至今尚未取得预售许可，因为未得到土地抵押权债权人同意。
昨天，记者在“鹿城一品”楼盘现场看到，在周边小高层的住宅楼之间，工地上两幢13层高“烂尾楼”，显得异常突兀。两幢大楼主体结构已完工，但外墙立面、电梯安装等附属工程还未完成。
该工地南北两侧，均设有上锁的铁门与外界隔开，铁门锈迹斑斑。通过铁门缝隙，可以看见工地上杂草丛生，并堆满各种建筑垃圾。
03、开发商称引进出资方
融资借款1亿元参与复工续建
为什么在距离开拍40突然撤拍？
昨天，龙湾法院通报称，在“温州光大”破产清算案立案后，法院采纳了管理人、债务人、债权人提出的要求重整或复工续建的意见。但是，直到法院裁定宣告“温州光大”破产时，向社会公告公开招募投资人参与重整没有结果，协商复工续
建的可能性也没有，于是批准对“鹿城一品”进行网拍。
但在挂上司法网拍平台后，事情有了转机。
6月27日，“温州光大”向法院提交了一份《复工续建报告》，称可以引进出资方融资借款1亿元参与复工续建。
6月29日，龙湾法院立即召集管理人、债权人委员会成员及相关债务人，听取各方意见。同时，债权人委员会也召开临时会议，并决定同意停止“鹿城一品”的司法网拍；同意召开债权人大会，对“鹿城一品”在建工程续建、变价方案进行讨论表决。
7月4日，龙湾法院收到管理人关于“暂停司法拍卖程序”的申请。
鉴于这些新情况，龙湾法院同意暂缓拍卖程序，于是在7月4日当天撤拍。
04、开发商被申请破产清算 “鹿城一品”是其财产
“鹿城一品”停工和被拍卖，全系开发商“温州光大”与债权人的债务纠纷，直至“温州光大”的破产。
昨天，龙湾法院通报称，2012年10月开始，因“温州光大”资金链断裂，被鹿城区人民法院陆续立案执行相关债务纠纷执行案件。去年8月，鹿城法院曾就“温州光大”财产即“鹿城一品”的国有土地使用权及在建工程进行司法拍卖，但后拍卖未成。
去年8月，债权人向龙湾法院申请，对“温州光大”进行强制清算。当月27日，清算组以“温州光大”资不抵债为由，请求法院将此案“强制清算”转为“破产清算”。
第二天，龙湾法院裁定受理“温州光大”破产清算一案。经温州市中级人民法院电脑摇号，指定北京德恒（温州）律师事务所担任“温州光大”破产清算案管理人，并由其接管“温州光大”的财产与受理债权申报。
今年6月1日，龙湾法院根据管理人提交的《关于申请宣告债务人破产的报告》，裁定宣告“温州光大”破产。
龙湾法院副院长王美蓉称，鉴于“温州光大”破产一案已经审理，没有重整的方案，并考虑到“烂尾楼”闲置时间较长，可能会引发一系列问题，为了让债权人能尽快得到清偿，合议庭批准了管理人的委托网拍。
今年6月20日，龙湾法院将“鹿城一品”挂上淘宝网司法网拍平台进行拍卖。
05、司法网拍被紧急叫停 “鹿城一品”能否起死回生
网拍被临时叫停后，“鹿城一品”能起死回生吗？
“不是说借到钱就可以复工续建了，更何况引进出资方融资借款1亿元还只是个方案，现在并未百分百确定。”龙湾法院民二庭负责人诸朝臻称，接下去，“温州光大”管理人将召开债权人会议，对“鹿城一品”复工续建可行性进行讨论，形成“复工续建方案”，这其中涉及融资资金的投入、承建施工方主体确认、后期财产处置、产权办理、税费缴纳、债权清偿方式，以及复工续建期限等相应具体事项。
“目前，只能说复工续建存在可能性，但只要有一线机会，我们法院就要积极促成，终能否复工续建，还需各方面的努力。”诸朝臻说，由于复工续建涉及法律问题复杂及实务操作事项繁琐，还涉及与政府职能部门的沟通协调，法院将对“鹿城一品”复工续建的法律程序和实体合法性进行审查与指导，以争取债权人合法利益大化。
“只要再给半年时间，‘鹿城一品’就能起死回生。”“温州光大”法定代表人汪小海昨天接受采访时这样说。他称，他的底气来自两点：有出资人愿意注资，施工建设方同意续建。
对于这笔融资借款1亿元，汪小海透露，出资方是杭州一家私募机构，这1亿元借款期限不超过2年。对“鹿城一品”复工续建，出资方和施工方开出的条件比较高，但他可以接受。
汪小海说：“根据该楼盘的设计档次，如果完工后再包装销售，预计到时市场价可以达到3万元/平方米以上，就是以2.8万元/平方米价格出售，到时预计能回笼资金4.6亿元，这样能尽量还掉一些。如果按照法院2.57亿元起拍价拍卖，到时银行借款债务要优先受偿，普通债权清偿率几乎为零。”
06、股东大多是从事实业的企业家 这是他们次集资开发房地产
开发建设“鹿城一品”，“温州光大”一度在温州房地产界风光一时，到底遭遇了什么困境？
知情人士透露，“温州光大”的数位股东，包括汪小海在内，这几年陷入一系列民间借贷案。据法院统计，“温州光大”官司缠身，其中多数为民间借贷官司。
据龙湾法院通报，“温州光大”破产清算一案，债权人申报债权共计125笔，金额达20余亿元，其中大多为民间借贷。目前，法院裁定确认了批申报的50笔债权，金额为4.94亿余元，这还不包括银行借款债权、承建方债权共计2.1亿余元。
知情人士称，“温州光大”拍卖“鹿城一品”地块时的资金，有相当一部分来自于民间借贷，而且利息不低，借款人出借资金，除了想赚取利息外，还为了能拿到该楼盘的优先购房权。
“当时很多资金确实都是借来的。”汪小海坦承，包括他在内，“温州光大”在册股东6个，“我们都是兄弟，有做铜的，有做皮革的，有做眼镜的，也有做新能源的……”
原来，“温州光大”的股东大多是从事实业的企业家，“鹿城一品”是他们次集资开发房地产。
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