[摘要] 据市住建委日前发布的我市上半年房地产市场数据显示，今年上半年我市房地产市场出现了供销两旺的局面，去库存效果明显。其中，全市销售商品房30877套，同比上升57.84%；建筑面积384.89万㎡，同比上升67.20%。其中商品住房26319套，同比上升62.71%；建筑面积335.53万㎡，同比上升63.75%。
碧桂园11359元/平方米[龙湾]碧桂园0套在售半年劲销1251亿 国内目标提至2200亿
各大指标全线上升
据市住建委日前发布的我市上半年房地产市场数据显示，今年上半年我市房地产市场出现了供销两旺的局面，去库存效果明显。其中，全市销售商品房30877套，同比上升57.84%；建筑面积384.89万㎡，同比上升67.20%。其中商品住房26319套，同比上升62.71%；建筑面积335.53万㎡，同比上升63.75%。
上半年，市区销售商品房11615套，同比上升60.61%；建筑面积138.51万㎡，同比上升77.85%。其中商品住房8667套，同比上升52.27%；建筑面积113.03万㎡，同比上升66.04%。其中，商品住房中90-144㎡的户型受欢迎，占比52.29%。
市区批准可售商品房源10205套，同比上升202.01%；建筑面积116.54万㎡，同比上升277.00%。其中商品住房7794套，同比上升288.34%；建筑面积102.03万㎡，同比上升347.38%。
三字头房价露头角
从上半年市区上市的新盘来看，鹿城区占据半壁江山，包括老城区的中梁·首府壹号、万科·学院路七号及中央绿轴区域的新希望·白麓城、宏地·温州府等楼盘相继开盘，上述楼盘由于地段优越加上品质较好，定位比较高端，价格普遍在28000元/㎡以上，不少房源单价超过30000元/㎡，温州楼市出现了久违的“三字头”。
龙湾、瓯海两地楼盘数量较往年有所减少，价格普遍为“一字头”。其中，龙湾区的东方嘉园均价不足10000元/㎡，针对刚需购房者，而京都·外滩壹号针对首次改善型购房者为主，均价不足14000元/㎡。瓯海区的华鸿·中央湖公馆、德信·悦城均紧邻鹿城区，均价仍不足20000元/㎡，还是“一字头”。
尾盘去化方面，周边新兴板块部分“一字头”的尾盘去化加速。大发·凯旋门、德信·海派公馆、中梁·四季原著等均取得一些库存去化，部分楼盘出现涨价现象。同时，华中·江山邑
江山邑20450元/平方米4.12分温州市鹿城区七都镇樟里·上沙村400-176-0760 转 836252等楼盘因本身存在一些硬伤，仍需通过降价销售才能推动库存去化。
土地高溢价出让
据市公共资源交易中心数据显示，上半年市区成功出让20宗非工业用地，其中，10宗宅地318亩，比去年同期的3宗150亩，出现大幅度上升，今年市区宅地成交了58亿元，规划兴建4000套住宅，总建筑面积51万㎡。从上半年出让的地块可以看出，部分热门地块出现热火朝天的场景，高溢价成了上半年土地市场的关键词。
上半年，大牌高调拿地补仓，高溢价成大亮点。中梁、华鸿、宏地、置信、瓯海房屋、碧桂园11359元/平方米[龙湾]碧桂园0套在售、德信和中国电子等机构拿地热情高涨，中梁、华鸿、宏地和德信四家公司，在温买地就投入了100亿元；市区有10宗地块受开发商喜欢，出现由多家开发商现场竞价比拼，经过多轮报价，方才决出胜负，这波热潮也辐射到郊县。
上半年溢价率高的是平阳县腾蛟镇南陀工业生产基地、北港文化创意产业园A40地块，溢价率375.79%；其次是汇昌河水上公园地区城市设计A-06a地块，溢价率208.39%；地价翻番的项目有温州经济技术开发区金海园区D-03a地块、永嘉县大若岩镇都南村地块、苍南县龙港镇世纪新城片区7-02地块和7-12地块等。
市民关注度高的城市中央绿轴片区，今年地价创下历年新高，F-32地块出让楼面均价18339元/㎡，比新希望白麓城楼面综合成本还高出5000多元。
上半年，有吸引力的项目是永嘉瓯北城市新区（江北街道）国有土地05#地块和汇昌河水上公园地区城市设计A-10地块等项目，均有10余家投资机构报名，终碧桂园11359元/平方米[龙湾]碧桂园0套在售和瓯海房屋先后以7.861亿元和2.0261亿元竞得，溢价率分别是120%和91.15%；同时，瓯海新城、生态园、七都和汇昌河水上公园等区域楼面单价均刷新历史纪录，进入万元时代。
展望
市区逾150万平方米房源待上市
上半年，改善型楼盘大量上市的同时，多宗地块连续出让，为下半年温州楼市“备足了货”。据不完全统计，市区下半年可能有超过150万平方米新盘待上市。
滨江商务区：万科·时代中心部分房源即将开盘，预计下半年陆续推出房源；安邦金融广场住宅预计上市；该区域近期挂牌的两宗地块若成功出让，预计部分房源将在年内上市。
中央绿轴区域：宏地·温州悦府部分房源即将推出，预计下半年陆续上市；新希望·白麓城将继续加推房源；大诚·名座、中梁·金座、德信·上府三个小楼盘即将开盘；大诚·名座旁新地块近期出让。
白鹿洲区域：“瓯海房开”旗下两个“迷你”项目——白鹿洲华府、里垟项目，以及南塘新天地预计下半年开盘。
瓯海中心区：德信·大悦湾、宏地·温州望府预计下半年开盘。
市区东向：华鸿·万墅近期开盘；中梁·首府壹号院、德信七都项目等预计下半年开盘；另外，七都23亩宅地已挂牌，预计年内也可上市。
滨海板块：碧桂园11359元/平方米[龙湾]碧桂园0套在售德信·府前1号已开工；另外107亩商住地块已挂牌。
林里板块：阳光100·阿尔勒下半年将推出部分刚需房源；该片区约240亩商住地块已挂牌。
声音
下半年楼市走向如何？听听业内人士如何预判
会保持一个平稳走势
（温州大学建筑工程学院副教授 潘安平）：首先是“L型经济”下楼市回归“人本位”。 从一味的“去库存”转变为“住者有其居”，这表明楼市的风向已经有了变化，也反映出管理层对当前楼市杠杆行为的担忧，可以预期的是未来信贷宽松空间有限，货币政策将会适度收缩，部分银行开始通过提高首付降杠杆的方式控制投资楼市的风险。
其次是“L型经济”下楼市仍然是稳增长的重要力量。从今年上半年温州地方财政收入中，房地产业及建筑业税收占据半壁江山的态势看，在未来的几年之内，恐怕还是需靠着房产这种刚性需求亦步亦趋地实现平稳增长，待到经济结构转型成功之际，才会形成新的风向标。
三是“L型经济”下楼市仍然需要各参与方精心呵护。面对楼市回暖，市场各个参与方均不宜盲目乐观，而应多一些理性思考。一方面，涨价需谨慎，以免重新陷入困局；另一方面，要谨慎入市，如果趁着回暖一哄而上，楼盘遍地开花，那不久将会面临更大困局。例如，当前温州正启动市区新一轮城中村改造，应该重视城中村改造带来的巨量安置房对二手房市场造成的冲击。
楼市将在盘整中分化
（温州市房地产估价师与经纪人协会会长 叶维坚）：供应量的释放使今年市区商品房上半年的成交面积逼近去年全年，若下半年供应量继续保持这个态势，全年成交面积可能突破260万平方米，超出业界预估。在楼市火热的背景下，下半年相关政策可能出现反转，其效果将体现在市场端。再加上市中心及滨江商务区、中央绿轴等“亮点区块”改善型楼盘供应量充足，抑制了房价继续上涨的势头，将使楼市进入“高位盘整期”，但房价下滑的可能性不大。
在“高位盘整期”，下半年温州楼市也将进一步分化。首先，由于供应量大，改善型楼盘将出现进一步分化。其次，土地供应结构将比上半年丰富，市区边缘针对刚需购房者的地块将陆续挂牌，与改善型楼盘形成“两头大”的现象，使市场整体进一步分化。
楼市成交稳中有升
（温州泰和地产联合机构总裁 林育）：2016年下半年温州楼市将持续火热，市场成交稳中有升，但大量新增项目也势必导致市场竞争更为激烈。温州楼市在竞争中前行将是下半年乃至2017年的主旋律。
土地市场方面，结合2016年温州市区供地计划——全年计划供地1283亩，而截至6月底仅完成供地535亩，下半年温州市区仍将有748亩土地供应入市，7月份出让的滨江商务区两宗住宅用地也印证了接下来温州土地市场的火热。
接下来，市区新盘入市仍将集中在鹿城区，这与2015年下半年至今土地集中成交区域紧密相关。首先，自2015年以来一直火热的绿轴板块，近期多个楼盘即将开盘以及即将出让的E-26地块和龙沈中心区D-07地块，该区域未来供应量充足，仍将是市区亮眼的明星板块；其次是滨江商务区，该区域即将入市的项目是万科时代中心和安邦金融广场住宅，此外已经挂牌的两宗住宅用地和未来要入市的温州港系列地块和城投集团桃花岛系列地块，区域板块势必将接棒绿轴板块成为2017年温州楼市为热门板块，滨江商务区也迎来前所未有的大发展时代；后，鹿城区其他区域也有零星供应，包括瓯海房开拿下的单价地王白鹿洲华府和里垟地块，国企项目滨江国际和锦华城三四期也将在下半年入市，未来鹿城区依然保持充足供应，市场竞争激烈，成交持续攀升。瓯海和龙湾也有新项目在下半年入市，瓯海主要集中在中心区，龙湾项目则受供地影响较少。
改善型产品将占主导
（温州合致地产机构董事长 陈好）：鹿城区的土地集中放量带来新盘集中上市，再加上政策陆续放宽，使改善型需求得以大量释放，其中包括许多为资产避险而购房的投资改善型需求，更易受政策、市场等因素影响。近期部分一二线城市的政策适度收紧，一些投资改善型需求选择观望。同时，土地市场不断出现的高溢价导致开发商不得不做高端产品，终造成产品同质化、高房价，因此近期以及下半年市区依旧是改善型产品为主。
若楼市持续火热，下半年政策可能适度收紧。预计土地市场仍将受到开发商的关注，但难以出现高溢价现象。一手房市场，改善型需求的购房量将会有所下滑，再加上城建资产拍卖、安置房大量交付及城中村改造持续推进给购房者带来的心理暗示，不排除接下来市区楼市去化降速、库存量回升的可能，使房价逐步止涨，趋于平稳，但不会出现像2011年那样的大幅下滑现象。
变化
首套房按揭贷款利率上调
从7月5日开始，我市各大银行纷纷将首套房按揭贷款利率上调至9折以上，市民无法申请之前的8.5折利率优惠。据市区各大房产中介相关负责人透露，他们均已经接到银行业的通知，并经各大合作银行确认，8.5折按揭利率于7月5日开始所有银行停办。接下来，他们受理的首套房按揭贷款利率统一在9折以上。
回顾
政策利好 购房压力渐减
受益于国家多重政策利好的刺激，市民购房压力不断减轻，上半年温州楼市需求持续得到释放，楼市回升势头明显。
▲首套房首付比例下调
新政：2月2日，央行就个人住房贷款政策进行调整。在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，低首付款比例调整为不低于30%。对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。
影响：这是我国抛出的对购房者利好的信贷“大礼包”。而此前不“限购”的城市中，首套房购买家庭的首付款比例低为25%；对于拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，此前低首付款比例为不低于40%，新政出台后该类家庭的首付款比例下调了10%。
▲契税、营业税双降
新政：2月22日起我市按照调整后的契税与营业税率征收房地产交易税，即个人购买家庭住房，且面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。面积在90平方米及以下的二套房契税调整为1%，面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。满2年住房营业税全部免交。
影响：此次税费调整更多是从支持合理住房需求上出发，可以带动刚性需求、刺激改善型需求，还可以促进二手房市场活跃。同时，此轮调整多策并举，对住房市场保持持续增长和去库存有积极影响。
▲营业税改征增值税
新政：财政部和国家税务总局发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》。通知称，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，将免征增值税；个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。
影响：温州作为“营改增”试点城市之一，于5月1日起全面推开营业税改征增值税试点。其中，二手房买卖过程中的营业税将改增值税。实施该政策之后，产权不满两年的房子将少缴税。百万房产将省税2000多元。
▲调整住房公积金缴存比例
新政：从6月11日起，我市开始试行住房公积金新政。凡住房公积金缴存比例高于12%的，一律予以规范调整，不得超过12%。
影响：主要涉及贷款额度的倍数调高、住房公积金提取手续简化等。其中，以缴存余额倍数计算职工住房公积金贷款额度时，缴存余额倍数结合各县（市、区）实际情况，统一调高为12倍：市区、乐清、瑞安从原11倍调整为12倍，永嘉、洞头、文成、平阳、泰顺、苍南从原10倍调整为12倍。
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