[摘要] 每个人心中都有一杆豪宅的标尺。豪宅客群或许并不差钱，但他们也不愿以巨资换来一栋伪豪宅。在标准缺失的状态下，我们能够确定便是先选服务，只有房屋品质、面积、社区园林等各方面均可以达到自己的期望值，它才配得上“豪”。
2016年，北京10万+顶豪供应量达到了3000套，前5个月的成交量更是达到了165套，远超去年同期的25套。同例，这样的情况也出现在深圳、上海、广州等地。
但又有这样一种情况，前两天，前门大耳胡同附近挂出一条“过道”，因为可以落户上学，这处仅有10平米的过道叫价达到了150万元/平米，单价达到了15万元/平米。如果根据上述标准，那这处过道也应该算豪宅了，但显然它并不是。在豪宅辈出的年代，这样的判断标准、统计标准合理吗？如果不合理或者说是落后，那新的标准又该是什么呢？
流动着的豪宅标准
任何标准、规定都应该是流动的，而非一成不变的，豪宅也是如此。
2009年，北京市房地产交易管理网公布的季度数据显示，在2009年一季度贵的前30个豪宅项目中，排名末尾的有6个项目，价格在2.3万元/平米水平；那时，人们普遍把单价2.3万元/平米以上的房子认定为豪宅。
2010年，人们的承受力已经提高到了4万元/平米，这一直延续到2013年。当年，由于楼市上涨压力较大，北京市住建委于11月初停止度“单价高于4万元的楼盘发放许可证”，虽然政府并未发文，但从从北京市住建委网站来看，11月1日至28日，发放预售证的14个项目中无一单价高于4万元。12月初，两个单价高于4万元的项目擦边入市。而这似乎也从侧面说明了，在政府的心理，单价在4万元/平米之上，就已经是作豪宅了。
2015年至今，在各种因素的影响下，北京豪宅一路“过三斩四破五”站上了10万元/平米的巅峰。一夜之间，在公众的认知里，6万/平米、7万/平米已经算不上豪宅了。
豪宅也在各大代理行的统计里得到了体现。而除了价格的变化外，这些年来豪宅的品质、设计、园林等都在不断变化。当别墅在中央别墅区兴起的时候，它只是一种“纯舶来品”，不仅门窗等装修饰品全部舶来，连客户都是外国人。后来，龙湖将优美的园林带给了北方，星河湾深化了豪宅精装的理念，锋尚更是超前地提出了“摆脱空调”的概念，不仅客户开始转为国内富豪群体，设计上也开始转向了中国传统的合院。
这是北京的故事，这样的故事正发生在在每个城市里。今年，北京单价“10万+”的豪宅不仅供应量达到了3000余套，前5个月的成交量更是创新高，达到了162套，远超去年同期的25套。无独有偶，截至5月29日，上海2016年单价“10万+”的顶豪成交量也达到528套，较去年同期相大幅上涨5.1倍。
豪宅已经成了人们茶余饭后讨论较多的话题，但究竟什么样的房子才是豪宅呢？标准是什么呢？
豪宅标准官方版：契税已不适用
先来看看世界各国的情况吧。实际上，到目前为止，世界各国都没有一个统一的豪宅标准，但英美等国却有所谓的“豪宅税”，这项税一般包含在当地的房地税里。
比如，英国政府规定，从2015年4月1日起，价格在100万至200万英镑的房产需要缴纳7000英镑的年费以及相应资本利得税。到2014年4月1日时，50至100万英镑的房产也需要缴纳3500英镑的年费和CGT。同时自2014年3月20日起，离岸公司购买50万英镑以上的住宅也需要缴纳15%的印花税。
美国房产税的年税率中值为房屋价值的1%，但因为房地产税是地方税种，所以不同的州、同一个州内不同的县市有不同的税率。
例如，夏威夷州的房地产税率是0.28%，新泽西州的则为2.38%。一栋100万美元的房屋,在夏威夷每年只要缴2800美元的税，在新泽西却要缴23800美元。此外，房屋的估值也很重要,房价估得高,在相同税率情况下,势必缴税多。可惜的是，我国的房地产税目前尚在研讨阶段，如果非要寻找官方定义的话，那可能非契税标准莫属了。
在官方的定义中，“非普通住宅”需要比“普通住宅”缴纳更多的税费，也被戏称为“豪宅税”。按照调整后的评定标准，北京对普通住宅标准为五环内住宅总价不超过468万，五环到六环总价低于374.4万元，六环外总价低于280.8万元；上海是内环线以内的低于450万元、内环线与外环线之间的低于310万元、外环线以外的低于230万元；深圳则是按照片区房价界定是否为普通住宅。
然而，如果按照这一标准，可谓满城皆豪宅了。相关统计资料表明，2016年初上海内环内商品住宅成交均价为79154元/平方米，如购买一套60平米的住宅，那价格为475万元。根据上海市对于非普通住宅的判定，在上海内环，一套60平米的小户型住宅便是“豪宅”了。
可见，在高房价的推动之下，契税标准也不再合适了。在各路专家看来，这也只是用来划分普通住宅与非普通住宅的一个标准，而非普通住宅包含商业、改善性住房等多种物业类型，不只包含豪宅。
豪宅标准民间版：勿以单价论豪宅
如果没有官方标准，那民间标准是怎样的呢？长久以来，人们常以单价来评判一个房子是否够豪，所以如果要追寻民间的豪宅标准，那可能便是单价了，但这客观吗？
近日，前门附近的大耳胡同挂出了一处过道，因为可以落户上学，这处只有10平米的过道叫价150万，单价达到15万元/平米，超越了前述的“10万元/平米”。
同样的还有北京中关村。中关村，既是科技创新的代名词，也是优质教育资源的汇聚地--中关村一小、二小、三小等都是北京市知名的小学，在小学就近免试入学的政策下，拥有优质教育资源自然成为中关村一些小区头上特有的光环。
这里的报价都高的吓人。今年4月份，我爱我家中关村某店面的房产经理向媒体表示道：“中关村一、二小学附近的房子，单价一般在每平方米10万元以上，即使稍差一点的学校附近的房源单价也超过8万元。而在去年底，同样位置每平方米报价大约是6万~7万元。”但这些房子的面积一般都在30-50平米。
此外，在今年1-5月公布的豪宅中，有6套房子的单价达到了10万+，但却不到60平米。这样的房子可以称之为顶豪吗？实际的案例告诉我们不能，专家也不认同这种观点。
中原市场部二级总经理任莉认为：“除了地段、科技、人文、服务、景观外，真正的豪宅是以总价来论的，一个人的总资产才能决定他的购买力。我非常不同意用面积和单价来划分豪宅。”
而中国中央别墅区发展研究院创办人、院长刘东也认为：“面积400平米以上，总价4000万以上的房子才算顶豪。“按照他的标准来看，北京今年前5个月中只有27套房子，面积超过400平米，只有60多套房子，总价超过4000万，成交量与往年相差无几。
可见，我们常用的民间标准也并不客观。
现实：我们该如何定义豪宅？
没有官方标准，民间标准也不完善，但楼市的发展已然向我们提出了这个问题，我们究竟该从哪些方面来鉴别真伪豪宅呢？
百度百科里对于豪宅的定义是：豪宅是指比高档住宅质量、档次、规模和售价等方面都更高的住宅。其豪华程度主要表现在对资源的占有率方面。
采访中，各位专家均对凤凰房产表示，豪宅首先是地段优越，其次是要有契合购房者居住需求的变化而不断升级创新的产品，第三是要具备高品质的配套服务，后是项目的价值观要能够引起购房者的共鸣。
这也是豪宅开发者们一直所追寻的。在豪宅的发展中，地段和资源是不可缺少的两个条件。彼时，温榆河为别墅客群提供了低密的居住环境，而以棕榈泉为代表的城市豪宅则为客户提供了便捷的交通，及浓厚的历史与人文环境。
当豪宅发展到第二阶段时，红玺台便舍得以100万的成本为客户打造一个整体橱柜，开发商也开始以绿金科技来“诱惑”客户，具代表性的便是金茂府。
现在，在绿色科技、环保成为豪宅标配的同时，豪宅的开发者们不仅致力于为客户提供更为完善的社区服务，他们也试图窥探客户的精神世界，以满足他们精神层面的豪奢。
不过，在价格方面，各方都没有达成一致。有人说，要看总价，总价在4000万以上，面积在400平米以上才算豪宅；也有人说，豪宅的门槛是单价7万，总价1500万，顶豪的门槛是单价10万，总价3000万+；还有人说，主要在当地楼盘均价的两倍以上。当然大城市可能这个标准会提高，如3倍的水平。
这在市场层面也是一个乱象。比如，北京某项目单价已达到10万元/平米，但它的面积却只有200平米不到。
每个人心中都有一杆豪宅的标尺。豪宅客群或许并不差钱，但他们也不愿以巨资换来一栋伪豪宅。在标准缺失的状态下，我们能够确定便是先选服务，只有房屋品质、面积、社区园林等各方面均可以达到自己的期望值，它才配得上“豪”。
同时，随着市场上或真或假豪宅的不断增多，我们呼吁，请尽快出台一份的豪宅标准，来肃清市场。
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