[摘要] “住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”2007年颁布的物权法中，对土地使用权到期作出了较宽泛的规定。前日，新京报记者回访青岛两处土地使用期“撞限”小区，发现目前小区尚未解决土地使用权的难题，但并不妨碍小区的出售和租住。
“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”2007年颁布的物权法中，对土地使用权到期作出了较宽泛的规定。前日，新京报记者回访青岛两处土地使用期“撞限”小区，发现目前小区尚未解决土地使用权的难题，但并不妨碍小区的出售和租住。对此，青岛市黄岛区不动产登记中心工作人员告诉新京报记者，目前还没有相关政策处理这一问题，未有相关细则。
青岛多个“撞限房”照常租售
青岛市黄岛区阿里山小区一期业主王先生近正在出售房子。他回忆，阿里山小区一期于1994年左右建成，当时自己的公司于1995年以每平米1000多元的价格买下，土地使用权于2011年到期，目前均价为每平方米七千元左右，自己的土地使用权只有20年，“当时土地已经到期了，但大家也没有怎么说，当地房管所也可以过户、交易，只有去银行贷款时，可能会贷不了款。”
王先生称，由于国家没有出台过明确的政策，不少买主担心买了房子以后会遇到土地使用权问题。
与阿里山小区情况类似，青岛市黄岛区紫金山路上的紫金山小区也出现了这一问题。小区业主刘先生在紫金山小区住了十多年，他表示，开发区里的紫金山小区和阿里山小区情况类似，土地年限都已经到期了，但现在国家没有出台这方面的说法，不过正常交易、贷款都不耽误。
青岛市当地一房产中介工作人员周女士告诉记者，紫金山小区的土地使用权大多数已到期，但小区内的很多业主仍继续住着，也没有遇到要求拆除的情况。“物权法规定，地面上的物品还是属于你个人的，只是土地是国家的。”她称，房子肯定能交易，主要是没有土地使用证贷款不好贷，“可能需要找关系”。
周女士介绍，黄岛区紫金山和阿里山小区的土地使用权问题比较突出，稍微熟悉的居民都会提及此事，“确实对房屋买卖造成了影响。可能什么时候有开发商看重这块地，就会拆迁，到时候会赔偿你。因为这个房子是你的，只是地是国家的，房子的产权不会到期，属于你。”
“短期内，这对我的生活没造成什么影响。”紫金山小区的业主石先生告诉新京报记者，自己在一年前买下这套二手房时，土地已经到期了。当时他也有顾虑，不过后来有人跟他说不影响买卖和贷款，就买下了这套房子。他说，自己找的房屋中介公司办理相关手续，和普通的房屋买卖没有什么差别。
交易和抵押需写“到期”知情书
记者注意到，1990年5月19日国务院发布《国有土地使用权出让和转让暂行条例》，对土地使用权的高年限作出规定。
青岛市一房地产行业负责人告诉记者，青岛作为我国早的14个经济开发区之一，在上个世纪80年代即开始了对土地使用权出让的先行先试，在当时，国有土地使用年限尚未出台明确规定，于是出现了20年土地使用权的情况。
5年前，黄岛国土资源分局负责人与网民在线交流的时候表示，物权法中未对土地使用权续期应有偿还是无偿做进一步说明，且国家也尚未出台相应的实施细则作为登记的参考依据，造成了“撞限”小区目前的“困局”。当时，黄岛国土资源分局已就该类问题请示上级部门，希望能尽快寻求到妥善的解决方案，待上级部门明确办理意见后，将抓紧时间为用户办理延期手续。
前日下午，青岛市黄岛区不动产登记中心一位工作人员介绍，确实阿里山小区有出现土地使用权到期的情况，但因为遵循以前的《土地法》，目前还没有相关政策处理这一问题。“当时的《土地法》写着土地到期就要续，但怎么续，钱给哪个部门，按什么比例续，都没有细则。”该名工作人员称，阿里山小区是住宅小区，目前小区内房子的交易和抵押都没有问题，只需在交易和做抵押时，写一份知道土地到期的知情书。
该工作人员表示，因为没有具体的条文指出具体应该怎么续期，目前阿里山小区的问题只能搁置，小区房屋像其他正常房屋一样买、卖、抵押不受影响。
■纵深
“撞限”背后的法规之争
温州首例住宅土地使用权到期续期的案例出现后，引发社会广泛关注。在此之前，范围内房屋土地使用权到期的案例其实较为少见。
2004年深圳已经出现过房屋土地使用权到期的情况。彼时深圳国际商业大厦同样由于历史遗留问题，在同一楼栋内，存在20年、30年、40年和50年4种产权年限的房屋，早的20年产权部分到期。
据媒体报道，号称首例“住房土地使用权到期房”的青岛阿里山小区，5071户业主的土地使用权期限分别为20年、30年、35年。
为何多地出现这种现象
广东省房地产行业协会会长蔡穗声认为，从范围来看，房屋土地使用权到期的情况还是极少数。国家法律规定土地出让期限高是70年， 商业是40年，工业50年。
“主要是由于国家一开始在顶层设计上就没有对土地使用权续期有一个规范的标准和一个相应的法律法规，地方政府就自己根据实际情况制定，让原本应该一次性明细的问题被拖延，导致了后续问题的出现。”青岛市工商联房地产行业联盟副理事长龙江说。
收费依据之争
记者梳理发现，四川南部县等多地政府续期缴费的法律依据都是《城市房地产管理法》，而不是物权法。
《城市房地产管理法》规定：经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。而2007年的《物权法》规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
上海金融与法律研究院研究员刘远举表示，在高法暂未对“自动续期”作出详细解释之前，不同的人对于“自动续期”的理解不同。
蔡穗声认为，现行的土地所有权属于国家，土地使用权有偿有期出让给集体或个人使用，土地出让金是有期限的，期限过了可以续，续期再付钱也是合理的。
中国社会科学院法学研究所研究员、法学教授孙宪忠当年曾参与了物权法的制定，对于住房涉及的土地使用权70年到期后怎么办的问题，当时就有很大的争议。因此，物权法第149条进行了模糊处理，只是笼统地规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。
孙宪忠认为，“自动续期”至少说明法律上并没有规定到期后收费，住宅建设用地使用权期间届满的，应该无条件顺延。
“建设用地使用权、房屋所有权是公民依照宪法、物权法所享有的基本权利。任何扩大、减少或限缩公民基本权利或者对公民基本权利附加条件的规范性法律文件的制定，都属于立法权的运用。”孙宪忠说，根据立法法对于立法权限的规定，这种涉及公民基本权利的法律，必须由人大制定，国务院和地方人大都无权就此立法，更遑论地方政府及其部门。
呼吁细则出台
深圳市政府2004年出台的《深圳到期房产续期若干规定》规定，到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则延长土地使用年期。规定进一步明确，在国家规定的长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期的，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%并按约定年期修正，补交地价一次性支付。
按照出台的这个规定，当年，深圳国际商业大厦产权到期的房源，都通过补交土地出让金，完成了续期，这也令后来众多商住项目看到了续期的重要依据。
对于不同城市采取的不同解决办法，刘远举认为，深圳按照基准价35%收取出让金的做法虽然无法可依，但是基于现实，也是一种当地政府根据自身土地状况作出的决定。国家立法机关在设计上应审慎权衡，尽快出台关于出让土地续期的实施细则，并通过立法予以确认，以缓解公众焦虑。
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