[摘要] 十三五规划第一年的两会上，总理的政府工作报告中有一个新鲜热词：租购并举。“建立租购并举的住房制度”成为政府工作的重点内容。简单来说，租购并举就是说要把对房屋租赁提高到对房屋买卖同等的重视程度。有人觉得这是广大租房者的福音：“诶，重视购房市场不就是要控制房价嘛，那重视租房市场是不是就要降低租金啊？“
十三五规划年的两会上，总理的政府工作报告中有一个新鲜热词：租购并举。“建立租购并举的住房制度”成为政府工作的重点内容。简单来说，租购并举就是说要把对房屋租赁提高到对房屋买卖同等的重视程度。有人觉得这是广大租房者的福音：“诶，重视购房市场不就是要控制房价嘛，那重视租房市场是不是就要降低租金啊？“
让总理揪心的房地产市场，落实到每个公民利益，根本还是在房价和房租上。“租购并举”能让房价、房租下降吗？这要先从卖房开始说起。
卖房暴利导致二手房租金过高
我们知道，90年代以前，住房大多是单位分配的，大多数是公产。当然，分配虽然不花钱，但也有很多条件。如果你在单位表现好、你家里人多，就更容易分到好房子。而不满足条件的，有钱也买不到房。后来，职工可以出少部分钱从单位手里买来产权，公产就变成了私产。再后来，国家允许并鼓励企业盖房子卖房子，逐步取消分配住宅的方式，才形成了现在以开发商为中心的房地产市场。
问题就在这了。90年代，国家把房地产管制放开，放手交给市场去做，假如你是开发商，你会怎么做呢？当时，你面对的情况是：过去建得房屋太少，人均住房面积太低；经过改革开放，人手里有一定积蓄；中国人又有安家置业的传统习惯，买房的愿望大；人口流动性弱，需要租房的人少。盖房子，卖房子，就成了所有开发商的必然选择。因为这样做容易、赚钱嘛。
后来呢，随着经济发展，大学生毕业不再包分配，资源分布不均的态势越来越明显，人口流动性越来越高，越来越多的人有了租房需求。受益于几十年的买房需求被释放，房屋买卖市场持续火爆，房价持续上涨。这时候，即使租房市场已经很广阔，但开发商也不愿意去做租房业务了。根本上看，就是因为在房价上涨周期内，房屋买房市场的利润远比租赁市场高。
在发达国家，房价上涨空间有限，甚至由于人口减少房价还有可能下跌，因此就有很多开发商专注于公寓租赁业务。中国的开发商不重视租房市场，想租房的人仍能找到房子租，原因在于个人买了不止一套房子，尽管炒房利润更高，但因为对房地产市场不熟悉、时间有限，不可能持续地“买房、卖房、再买、再卖”，所以就把房子租出去了。可以说这是“二手房租赁市场”。
小城市房价低，人口少，二手房租赁市场能满足人的租房需求。在大城市，人口多，土地有限，人均住房拥有套数低。也就是说，可以用来出租的二手房数量少。但随着打工族涌入，租房需求旺盛，好多人就租不到房，或者说租不到合适的房子了。假设你选定了一个位置，想住在那里，交得起首付，你会买房还是租房？如果你预期房价会涨，毫无疑问你就会买房，而不是租房。而所有人都这么想，房价就涨了起来，你就买不起了。随着房价上涨，房租也上涨，你就租也租不起了。
总结一下，大城市房租太高，而租不起房的原因是大家都想买房，同时享受财产的利润。用一个等式简单表示：
房子的功能=住房需求+财产需求
如何让房租下降呢？房租与房价成正相关性，所以要想让房租下降，先让房价下降。而房价取决于房子的功能。如果减掉一个功能，是不是就能让房价下降呢？根据这个等式，我们可以推理出：要想让房价下降，同时又要保证人的住房需求，就必须减掉等式右边的“财产需求”。那么问题来了，如何能把“财产需求”减掉呢？举个例子来解释。
民强图书馆有一批珍藏版本的书，馆长说了，要把它们分发给看书的人。如何发呢？如果是免费发书，很多人都会来领，可他们不一定爱惜、不一定会看。如果是标价出售呢，因为是珍藏版，有收藏和交易价值，不读书的人也会来买。那怎么办？借出去！书只是借给你，你就不可能收藏和交易。如果这个图书馆是公益性的，就可以免费出借。不想读的人，完全不会浪费时间来登记领书。如果这个图书馆是盈利的，也可以收费出租，不想读的人，更不会花钱来租。如此，满足了看书的需求，又排除掉了其他需求。
房子也是如此。把房子由“卖”变成“租”，就可以减掉“财产需求”。减掉它之后，等式变成了：
房子的功能=住房需求
如何减掉呢？把二手房租赁市场变成一手房租赁市场就能减掉房子的“财产需求”。也就是说，开发商不卖房子，而是出租房子。这样，房子的产权就不会在房地产市场上流通，而财产正源于产权。
清除炒房客，房租也会上涨
开发商出租房子，房租就一定会降吗？也不一定。因为此时的住房需求，已经不等于之前的住房需求，它增加了！
假设：
开发商有100套房子出售，有100个人，其中50个人能买得起两套房，50个人只能租房。此时，在售房子数量与买房人的比值=2比1。买房人可以在100套里挑选一套自住，一套出租。即使是买房人里穷的人，后也有2套可以选择哪一套来自住。
现在，还是100个人，还是其中50个人能买得起两套房，50个人只能租房，但开发商有50套出售、50套出租。在售房子数量与买房人的比值=1比1。，买房人可以用原来两套的钱来买这一套的房子。第二，买房人里穷的，就只剩下一套给他，没得选了。我们知道，购房人数不变的情况下，在售房子越少，房子越稀缺，房价就越高。所以，这50套出售的房子，虽然也都是用来自住，但为了满足住房需求，50个买房人的竞争更激烈了，房价就上涨了。
可以推理出，当开发商把一部分房子拿来出租，由于土地总量、房子总量是不变的，剩余那部分在售房子的价格就会上涨。同时，由于租金跟房价成正相关性，房价上涨又反过来会带动房租上涨。
房租上涨，房价被控制
那现在就应该来计算，减掉“财产需求”所带动的房租下降值，能不能超过住房需求增加所带动的房租上涨值呢？
这要具体来看出租的方式：政府公租房；开发商出租公寓。政府保障性的公租房，租金很低，毫无疑问，比市场价的租金低很多。但是，政府可以拿来做公租房的土地有限，毕竟政府需要靠卖地收入是财政收入的强力支撑，政府不可能放弃土地收入。因此，公租房申请又需要各种条件，这就放弃了市场经济，跟几十年前的单位分配住房本质上没有区别，不可能成为常态，只能作为市场经济的补充。
现在，压力全在开发商出租公寓这边了。没有产权转让，租金不会被房东炒高，但开发商能眼睁睁看着那些卖房的公司赚得盆满钵满，而响应政府号召做出租的自己租金收入却这么可怜吗？开发商（炒房客）买土地使用权（房产权）付出了现金投资，为了发展新项目（接着炒房），需要迅速收回现金。如果开发商只有租金收入，那必然会提高房租。
把一线城市和小城市分开来分析。在政策支持下，有更多管理服务优良的出租公寓，尽管租金价格不低，但在房价过高、面临下跌风险的情况下，一线城市的刚需族也可能选择租房。公寓可能十分抢手，开发商不必担心租客来源。一线城市的房价涨势有可能因为刚需族转去租房而得到控制。在小城市，租客不多，租金定价非常关键。在存量房卖不出去的情况下，开发商倒不如改做出租公寓，适当调低租金。开发商也可以选择“租金顶首付”，鼓励租客在一定时间后买下房子，而前几个月的租金可以抵作购房首付。“租购并举”，对中国楼市去库存的意义就在于此了。
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