[摘要] 2015年第1季度，美国和欧元区GDP稳步增长，日本GDP降幅收窄，中国GDP阶段性企稳。2季度，主要经济体制造业PMI收于扩张区间，显示经济动能不断增强，失业率普遍下降，BDI指数显示 贸易状况大幅改善，全球经济运行在复苏的轨道之上。
2015年第1季度，美国和欧元区GDP稳步增长，日本GDP降幅收窄，中国GDP阶段性企稳。2季度，主要经济体制造业PMI收于扩张区间，显示经济动能不断增强，失业率普遍下降，BDI指数显示 贸易状况大幅改善，全球经济运行在复苏的轨道之上。
上半年国内贸易水平显著改善、消费稳健增长，经济增速阶段性企稳，但 增速仍存在较大不确定性，回稳基础仍需进一步巩固。展望下半年，市场资金将保持适当充裕，贷款成本逐步降低，房地产市场需求存在持续回暖的基础。同时，库存水平和去化速度的差异，将促使不同城市房地产市场进一步分化。
一、全球经济缓慢复苏，局部性挑战仍然存在
1.主要经济体经济动能增强， 贸易趋于活跃，通缩压力减弱
图：1998至今主要经济体季度GDP走势图
全球主要经济体经济复苏。2015年1季度美国GDP同比增长2.9%，高于去年第4季度的2.4%，远高于去年同期1.89%的水平。日本2015年第1季度GDP同比下跌0.9%，跌幅比去年4季度收窄0.1个百分点。欧元区第1季度GDP同比增长1.1%，较去年4季度回升0.2个百分点，继2014年2季度以来连续3个季度出现回升，随着各项指标不断改善，欧元区经济现温和复苏。
图：2000年3月-2015年6月主要经济体CPI走势图
全球主要经济体通货膨胀率处于低位，部分经济体现企稳迹象。6月，美国通货膨胀率为0.1%，较上月回升0.1个百分点，但仍处于2010年以来低位。6月，欧元区调和CPI为0.2%，较1月份-0.6%的水平显著回升，通缩压力有所改善。5月，日本CPI为0.5%，较上月下降0.1个百分点。6月，中国CPI为1.4%，较上月回升0.2个百分点，通缩压力呈弱企稳迹象。
图：2005年3月-2015年6月主要经济体制造业PMI走势图
新制造业PMI指数显示，全球主要经济体制造业均呈现扩张态势。6月，美国和欧元区制造业指数均连续两个月回升，分别为53.5和52.5，制造业加速扩张，有助于整体经济加快复苏。日本制造业PMI为50.1，较上月回落0.8个百分点，收于收缩和扩张分界线 ，经济动能减弱。6月，中国官方制造业PMI为50.2，与上月持平，汇丰制造业PMI较上月回升0.2至49.4，收于收缩区间，两个指标的背离反映出中国大型企业和中小型企业面临的不同境遇，同时也显示出工业产业增长动能仍较弱。
图：2000年3月-2015年6月主要经济体失业率走势图
主要经济体失业率持续下降，就业形势向好。2015年6月美国失业率为5.3%，比上月下降0.2个百分点，创2008年以来新低。日本5月经季节调整后的失业率为3.3%，与上月持平，处于历史较低水平，就业市场呈现持续改善趋势。5月，欧元区失业率为11.1%，与上月持平，较去年同期下降0.5个百分点，为2012年5月以来低记录，就业状况持续改善。
图：2011年至今波罗的海干散货指数走势图
波罗的海干散货指数（以下简称BDI指数）显示全球贸易水平显著回升。今年一季度，由于全球经济深度调整，中国经济增速也大幅下滑，国际原材料贸易总额不断下降，2014年10月至2015年2月，BDI指数持续下跌，累计跌幅62.2%，跌至近30年来低位。进入二季度，BDI指数逐步回升，并呈现加速回暖的趋势，7月15日，BDI指数达到751，较1月末低点上涨了76.1%。BDI指数回升说明当前全球进出口贸易趋于活跃，这和6月份中国进出口回暖的数据相印证，贸易增加将促进 经济复苏。
2.国内贸易显著改善、消费稳健增长、 仍是大不确定因素
图：2007年至今GDP单季同比、CPI当月同比以及制造业PMI走势图
整体经济阶段性企稳，回稳基础仍需进一步巩固。2015年上半年，GDP同比增长7.0%，与一季度持平，比2014年全年下降0.4个百分点。上半年城镇新增就业718万人，完成全年目标的71.8%，调查失业率也在5.1% ，就业形势总体稳定。6月份，CPI同比上涨1.4%，环比上月上升0.2个百分点，通缩风险有所降低。6月制造业采购经理人指数（PMI）为50.2，与上月持平，连续4个月收于扩张区间，显示出制造业呈现小幅改善的趋势。总体来看，宏观经济在积极财政政策和稳健货币政策支持下，呈现企稳向好的趋势，但目前企稳迹象十分微弱，不确定性仍然较大，回稳基础需进一步巩固。
图：2006年至今固定资产 、基础设施建设 和房地产开发 累计同比走势
图：2005年至今贸易差额、出口同比、进口同比及贸易总额同比走势
消费稳健增长，贸易状况显著改善， 增速成大不确定因素。上半年，基础设施建设 同比增长19.2%，比上月提高0.4个百分点，但受到房地产 （同比增长4.6%）的拖累，固定资产 （不含农户）同比仅增长11.4%，与上月持平， 增长的不确定性较大。社会消费品零售总额同比名义增长10.4%，增速较为稳健。上半年出口同比增长0.9%，进口同比下降15.5%，进出口相抵，顺差16128亿元人民币。其中，6月出口由降转增同比增长2.1%，进口同比下降6.7%，降幅显著收窄，贸易状况大幅改善。
股市大幅震荡对房地产市场影响有限。近期中国股市短期内出现巨幅下跌，上证综指由高点5166跌落至3507，下跌幅度达到32%。股市 正值二季度末宏观数据即将出台，敏感时点引发了市场对宏观经济大幅下行的担忧。当前股市下跌就其本身来说，是一种价值回归的形式，有利于消除前期过度上涨形成的泡沫。从短期整体经济和房地产市场而言，金融市场大幅波动不利于经济健康发展，股市下跌也将影响房企融资能力，同时股市下跌形成的负财富效应，影响购房者消费能力。不过， 多部委及时出手救市，资本市场已有所回调，将来有望保持相对稳定，对整体经济和房地产市场的负面效应大幅减轻。
货币政策进入观察期，宽松节奏将放缓。6月24日，国务院常务会议决定取消存贷比考核，这一变动将打通货币政策向实体经济传导的渠道，让受制于此的银行获得更多放贷空间，有助于货币和信贷增加和利率水平的降低。6月，M2同比增长11.8%，增速接近全年目标，货币流动性接近适度的水平。同时，我们也观察到通货膨胀率企稳回升，实际资金成本在今后一段时期内将趋于下降。在宏观经济出现企稳态势、货币流动性适度充裕，以及实际资金成本出现下行的外部条件下，货币政策可能进入观察期，宽松节奏将放缓。
二、房地产市场需求持续增长、融资有所改善，房地产市场稳步复苏
1. 房地产开发 越过低点，下半年有望回升
图：2006年至今房地产开发 累计同比走势图
1-6月，房地产开发 累计完成额43955亿元，同比名义增长4.6%，增速比1-5月回落0.5个百分点，连续17个月下滑，创2009年4月以来低增速水平。6月，房地产开发 累计完成11663亿元，同比增长3.4%，呈现企稳的趋势。展望下半年，商品房销售持续回暖以及M2同比增速显著回升将逐步影响房地产开发 节奏，上半年宽松货币政策的效果仍将持续发挥作用，房地产开发 额有望维持回升的态势。
2.宽松货币政策有效刺激需求回暖，供应端资金持续改善
1-6月，房地产开发企业到位资金58948亿元，同比增长0.1%，增速低于2008年金融危机期间的水平。受销售持续回暖影响，定金及预收款和个人按揭贷款持续改善。国内贷款和自筹资金不确定性仍然较大，一季度商业银行不良贷款利率达1.39%，呈持续攀升的态势，在一定程度上影响了银行对风险的承受能力，进而降低对房地产企业的贷款意愿。二季度，商品房销售持续回暖促进房地产市场稳步复苏，行业风险显著降低，从1-6月国内贷款同比降幅小幅收窄看出银行贷款意愿也有改善迹象。
表：2014年8月至今房地产开发资金来源累计同比增幅统计
图：2011年1月-2015年6月50个代表城市销售面积和新批上市面积同比增速
下半年成交继续回暖， 量或与去年同期持平。2015年3月，两会 工作报告提出要“稳定住房消费”，之后的“330”政策从降低首付比例、税收减免多方面支持自住和改善性住房需求，响应两会的号召。之后的4月和5月，央行降准降息，市场流动性得到缓解，资金成本有所降低。需求回暖存在稳定的基础，但需求增长幅度将趋缓。随着季节性推盘高峰的到来，上半年市场供应将有所增加，但考虑到2014年下半年新批上市面积达到历史新高，今年上半年供应量也处于同期较高水平，下半年的新增供应环比涨幅收窄，同比或出现明显下降。
图：2010年至今50个代表城市新房成交量与价格指数环比变化
整体市场需求有望持续回暖，受库存水平影响不同城市房价继续分化。根据中指研究院对50个城市监测显示，新房成交量自2月份以来持续回升，1-6月成交量同比小幅增长，6月份成交量仅次于去年12月，同比增幅更是达到73.7%。下半年，政策环境仍然友好，整体市场需求有望持续回暖。具体来看，一线城市和热点二线城市随着库存去化，前期土地成交不足将传导至供应端，供需矛盾转化将促使房价上升。部分二线城市和多数三、四线城市由于库存水平仍然保持高位，下半年仍将经历库存去化的阵痛，房价上行阻力较大。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
