近年来，股市一再反复动荡不定，在这种情况下房地产作为一项实体投资项目，凭借稳定的吸引了诸多投资者的目光。但面临着住宅市场被限购、价格居高不下的局面，做房东需付出的成本与日俱增，却日渐缩水。反而一直被忽视的写字楼市场呈现出欣欣向荣之势，投资写字楼保值增值价值逐渐显现。
投资翻番写字楼回报更胜一筹
林先生一直有投资房产的打算，不过近来有一个问题却一直困扰着他，那就是：在目前的市场情况下，究竟是投资住宅还是写字楼？
40岁的林先生目前在一家著名的外资企业担任高管，手头约有200万资金欲投资一套房产用来保值。与大多数人一样，徐先生并没有明确的投资方向，“当房东还是做楼主？”这是长期悬在徐先生心头难以解决的一个问题。
针对这一情况，笔者向一位专家请教。专家分析说，结合当前市场的实际情况，写字楼更适合徐先生的投资方向。
众所 ，近年来，写字楼市场的整体发展延续了不断上升的势头，受强劲的经济增长以及活跃的商务活动支持，2013年办公楼市场非常活跃，许多优质写字楼业主近期都上调了新租约及续约的租金报价。由此可见，作为一种可自用办公也可出租收取租金的两用产品，随着市场的不断开放，写字楼将越来越受到人们的追捧。“办公产品不受限购限贷等调控政策的限制，而且租金越来越高，写字楼产品投资价值将越来越大，是实现投资增值的新引擎。”
另外，据统计，南京今年前7个月的房价涨幅累计达10.87%。勒令住宅“零涨价”的消息频频传出，住宅市场的投资空间已经很小，反观之，南京写字楼的空置率则呈现持续下降趋势。据了解，在河西万达中心60%的写字楼购房者都是用于自用。同时，从租赁角度来看，同样在奥体，同样总价200万的写字楼和住宅产品，租金价格相差近一倍，写字楼租金可达8万元/年左右(小区网论坛)，而住宅租金仅有4万元/年左右。由此可见，写字楼的保值增值能力远高于住宅产品。
温州客第三波投资潮
调控政策未明，一部分温州投资客已将资金撤离楼市，但另一部分温州投资客近期却开始将钱押在了酒店式公寓等类商铺的商业地产产品上。州银泰城现场，发现刚开业不久的商场已租满。据销售中心工作人员透露，总体量10万平方米的写字楼和酒店式公寓，还未正式公开发售，就已所剩无几。“我们酒 店式公寓共推出120多套，有一个温州客户拿(买)了八九十套。”杭州银泰城售楼小姐 对本报记者透露，本来那个客户想全部拿走的，但为了照顾原有的一 些关系客户，就留下了两层。
按每一套酒店式公寓总价120万元匡算，上述温州投资客已砸下超过1000万资金在银泰城。据本报记者实地调查，杭州其他刚建成在售的商业综合体，如西溪MOHO的LOFT公寓也不乏温州投资客的身影。
“银泰城之所以卖给温州投资客比较多，跟地缘关系有关。”中国商业地产联盟秘书长王永平分析认为，温州投资客已经经历了两波投资热潮，波是 随着义乌小商品市场等专业批发市场的崛起，带动了一波温州人投资专业市场内的摊位；第二波是住宅投资，现在进而开始关注类商铺的商业地产，比如酒店式公 寓。
据了解，银泰置地开发的银泰城，整体商业面积40万平方米，商场就占30万平方米，写字楼和酒店式公寓10多万平方米。是什么原因吸引了温州投资客的眼光？
杭州银泰城是集体产权用地转化商业用地，写字楼和一部分商铺是有产权证的，另外一部分是没有产权证的。据销售小姐透露，酒店式公寓大部分是没有产权证的，因此卖的是30多年的使用权。“还可以办理商业按揭”。
“如果有产证就不是这个价格了。”说，银泰城的酒店式公寓卖1.7万元－1.8万元／平方米，而周边的一手住宅单价已经在2.4万元／平方米左右。
王永平指出，温州这两年由于自身房市泡沫挤出，限购严格，投资渠道比较单一，另外，温州人投资商铺是一个传统，但温州人更多选择专业市场。有的 甚至自己是业主和租户，例如义乌小商品市场，有的温州人买了后可能会卖给经营小商品的老乡，因此带动了整个温州群体投资商铺的活跃度。
商业地产风险预警
杭州银泰城酒店式公寓只卖使用权，投资门槛低，是吸引一部分温州投资客的主要原因。王永平认为，这也是这类商业产品隐性风险所在，“有的投资者 法律意识并不那么强，或者有的人觉得无所谓，有一份合同在就可以的就会考虑做投资。”王永平又举例，大的商业项目，主力店跟甲方签约也会在15-20年。 例如人和商业，专门做人防工程，卖的就是经营权，可以卖到30年，甚至有的可以卖到50年。
但据熟悉房地产的相关律师反映，按照合同法规定，使用权最长是可以卖到15年。“15+5”模式就是后期可以再加5年使用权。“一些项目由于是集体性质土地，但没有产权则无法使用金融杠杆，有的还是为了公司办公，但没有产权的情况下，注册公司就有问题。”王永平说。
商业地产的另一个潜在风险是，短时间供应量过大。例如杭州，未来3年就有超过百万平方米的商业地产入市。阳光新业副总裁吴尧认为，虽然商业地产 的供应问题，长期看都会在发展中解决，但短时期集中供应必然会存在如何消化的难道，尤其是那些缺乏运营经验的公司或个人，可能会发现拿在手里的商业是个烫 手的山芋。
但温州人似乎并不惧怕。一位此前在义乌、合肥等地投资过不少专业市场商铺的温州老板夏华，今年在杭州东站附近买了一个4万多平方米的商业项目。“我看中的就是它在高铁站附近，位置还不错，将来肯定有人流。”均价2万多元／平方米，总价超过8亿。
如在江苏常熟，两个做服装起家的温州人，买了某商业项目的两栋楼，建筑面积大约3万平方米，有一栋1万多平方米现在还空置，另一栋楼则是散卖后 出租。单价1万多元／平方米，两人共出资1亿，其余为银行贷款。经过3年的经营仍然不见起色，目前面临被银行清盘的局面。吴尧说，这种商业易手或转卖的现 象只会越来越多。
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